文章來源：《國(guo)資報告》雜志 發布時間：2019-10-25
廣受關注的中(zhong)糧(liang)系地產整合近期迎來關鍵一步，中(zhong)糧(liang)地產公告(gao)稱非(fei)公開發行股票收(shou)購大悅城地產獲(huo)得國資(zi)委批復，并獲(huo)股東大會(hui)高(gao)票通(tong)過。
一(yi)家集團(tuan)旗(qi)(qi)下的A股上市公(gong)司收購旗(qi)(qi)下的港股上市公(gong)司，其(qi)復雜程(cheng)度可想而知。但(dan)更值得觀(guan)察(cha)的是(shi)，把時(shi)間線(xian)擴展到近(jin)三年來看，這(zhe)是(shi)又一(yi)起央企地產整合案(an)例。
從保利(li)收(shou)購中(zhong)航地(di)(di)產(chan)(chan)，到(dao)招商(shang)蛇口合并招商(shang)地(di)(di)產(chan)(chan)，再到(dao)2017年(nian)中(zhong)交(jiao)系地(di)(di)產(chan)(chan)整(zheng)(zheng)合，保利(li)地(di)(di)產(chan)(chan)收(shou)購保利(li)置(zhi)業，地(di)(di)產(chan)(chan)央企整(zheng)(zheng)合持續不斷，招數各異(yi)。
一(yi)邊是主要房(fang)企銷售額在2017年再創新高，一(yi)邊又(you)要面對史上最(zui)嚴最(zui)持久(jiu)的調控手段，身(shen)處激烈市(shi)場競(jing)爭行(xing)業的地產央企正(zheng)在努(nu)力尋找屬于自(zi)己的生存之道。
合二為一
曾經享有“招保萬金(jin)”四大房企盛(sheng)名的招商(shang)地產(chan)，在(zai)2014年前后漸漸掉(diao)隊。2015年底，招商(shang)蛇(she)口(kou)(kou)工業(ye)區(qu)吸收合并招商(shang)地產(chan)，以招商(shang)蛇(she)口(kou)(kou)重組(zu)上市。
該合并方案(an)是國(guo)內(nei)首(shou)例A、B股(gu)同時轉換為(wei)A股(gu)的案(an)例。同時，方案(an)還實現了新(xin)加坡上市(shi)B股(gu)退市(shi)并參與換股(gu)、吸并同時配(pei)套(tao)募(mu)集(ji)資金、同步實施員工持股(gu)計劃等諸(zhu)多創新(xin)之舉(ju)，被媒體(ti)稱(cheng)之為(wei)首(shou)個地產(chan)央企重組樣本。
重(zhong)組兩年后，招商蛇口2017年銷售(shou)額首次邁入(ru)千億陣營，利潤突破百億元。
為了整合(he)旗(qi)下房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)板塊，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)交建在2015年(nian)專門成(cheng)立了中(zhong)(zhong)交地(di)(di)(di)產(chan)(chan)集(ji)團(tuan)。直到(dao)2017年(nian)10月，中(zhong)(zhong)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)變(bian)更(geng)為中(zhong)(zhong)交地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，中(zhong)(zhong)交系地(di)(di)(di)產(chan)(chan)整合(he)才(cai)邁(mai)出關鍵一(yi)步。此(ci)后，以(yi)中(zhong)(zhong)交房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)集(ji)團(tuan)為管控中(zhong)(zhong)心，中(zhong)(zhong)交地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、綠城中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)、CHINA HOUSING三個(ge)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)主業(ye)開發業(ye)務(wu)品牌形成(cheng)，但(dan)要成(cheng)為地(di)(di)(di)產(chan)(chan)巨頭，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)交建仍然面臨著(zhu)與綠城中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)如何協同的難(nan)題。
同樣在2017年(nian)底，保(bao)利(li)地(di)產(chan)公告稱(cheng)，公司(si)擬(ni)通過(guo)使用(yong)現金和(he)承債(zhai)方式收(shou)購(gou)控股(gu)(gu)公司(si)保(bao)利(li)集團持有(you)的保(bao)利(li)（香港(gang)）控股(gu)(gu)有(you)限公司(si)50%股(gu)(gu)權，多年(nian)懸而未決(jue)的保(bao)利(li)地(di)產(chan)、保(bao)利(li)置(zhi)業整合迎來轉折點。
1992年成(cheng)立以來，保利地產逐漸做(zuo)大并在A股上市。2005年，保利置(zhi)業在保利集團的(de)注資下逐步轉型房(fang)地產。兩(liang)家(jia)(jia)公司各自(zi)澄(cheng)清在不同(tong)的(de)城市布(bu)局，但作為(wei)一(yi)家(jia)(jia)央(yang)企集團旗(qi)下子(zi)公司，難免背負著同(tong)業競爭(zheng)的(de)壓力(li)。對于整合問題，這些(xie)年來兩(liang)家(jia)(jia)公司都(dou)以各種理由(you)回應關切，但少見行動(dong)。
整合(he)保(bao)利置業以后，保(bao)利地產才獲得了真正意義上的(de)全國市場。但(dan)整合(he)背后的(de)動因或許更來自市場的(de)變化——房地產行業集中度的(de)快速提高。
2012年(nian)，保利地產(chan)是(shi)僅次于萬科，第二家銷售額突破千億大關的房地產(chan)公司。到了2017年(nian)，保利地產(chan)銷售額排名全國第五，被恒大、融(rong)創等反(fan)超(chao)，比第一名碧桂園少近2500億元，相較前(qian)幾(ji)年(nian)已然有所掉隊。
過去十年來，中(zhong)(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)板塊逐漸形(xing)成中(zhong)(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)、大悅城(cheng)地(di)產(chan)兩(liang)個上市公司(si)(si)，但是缺少統一品牌(pai)，中(zhong)(zhong)糧(liang)體系內的兩(liang)家(jia)地(di)產(chan)上市公司(si)(si)，財(cai)務報表各(ge)自獨(du)立(li)，難(nan)以形(xing)成合力統一對外。
作為(wei)首批國(guo)有資本投資公司試點(dian)，中糧集(ji)團(tuan)提出(chu)重(zhong)點(dian)打造(zao)18家專業(ye)化公司，使(shi)其成為(wei)獨(du)立市場主(zhu)體(ti)，中糧集(ji)團(tuan)的地(di)產(chan)業(ye)務板塊即是其中之一(yi)。收購(gou)完成后(hou)，大悅城地(di)產(chan)將(jiang)成為(wei)中糧地(di)產(chan)的控股(gu)子公司，大悅城地(di)產(chan)依然保持(chi)其港(gang)股(gu)上市地(di)位。
在(zai)(zai)給《國資(zi)報告》記者的(de)(de)(de)書(shu)面(mian)回復中(zhong)，中(zhong)糧地(di)(di)(di)(di)產方(fang)面(mian)表示，本次(ci)交易(yi)后(hou)，中(zhong)糧地(di)(di)(di)(di)產將(jiang)(jiang)成為(wei)中(zhong)糧集(ji)團旗下唯一的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)產業(ye)務專業(ye)化公司，覆蓋住宅、商業(ye)、特色小鎮、雙創產業(ye)地(di)(di)(di)(di)產、長租公寓等領域，業(ye)態類型較為(wei)完(wan)善，并(bing)(bing)真正形成開發與(yu)持有相結合(he)(he)的(de)(de)(de)雙輪(lun)驅動發展格局。未來，中(zhong)糧地(di)(di)(di)(di)產和大(da)悅城地(di)(di)(di)(di)產將(jiang)(jiang)充分發揮“1+1>2”的(de)(de)(de)品牌(pai)合(he)(he)力(li)，實現在(zai)(zai)融資(zi)、市(shi)場(chang)、人才、土地(di)(di)(di)(di)獲取等方(fang)面(mian)深度融合(he)(he)，創造良好(hao)的(de)(de)(de)協(xie)同(tong)效應(ying)，不斷增強上市(shi)公司的(de)(de)(de)盈利(li)能力(li)。例如(ru)融資(zi)方(fang)面(mian)，目前中(zhong)糧地(di)(di)(di)(di)產融資(zi)成本4.3%-8.5%，大(da)悅城地(di)(di)(di)(di)產平均融資(zi)成本為(wei)4.28%，整合(he)(he)后(hou)中(zhong)糧地(di)(di)(di)(di)產將(jiang)(jiang)獲得境內外(wai)雙重(zhong)融資(zi)渠道，將(jiang)(jiang)顯(xian)著降低整體(ti)融資(zi)成本。而(er)品牌(pai)方(fang)面(mian)，整合(he)(he)后(hou)的(de)(de)(de)中(zhong)糧地(di)(di)(di)(di)產將(jiang)(jiang)以(yi)服(fu)務人民美好(hao)生活為(wei)核(he)心品牌(pai)主張，并(bing)(bing)將(jiang)(jiang)發展成為(wei)中(zhong)國業(ye)態類型最為(wei)完(wan)善的(de)(de)(de)綜合(he)(he)性房地(di)(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)之一。
央企(qi)整(zheng)合地產業(ye)(ye)務的(de)(de)方式主(zhu)要有(you)兩種(zhong)：集團內(nei)(nei)部重組(zu)、外部資(zi)(zi)產整(zheng)合，而(er)上(shang)述內(nei)(nei)部整(zheng)合的(de)(de)目(mu)的(de)(de)在于(yu)梳理旗(qi)下業(ye)(ye)務線(xian)，更(geng)好地利用資(zi)(zi)源，避免同業(ye)(ye)競(jing)爭。這(zhe)些整(zheng)合多數是上(shang)市公司層面的(de)(de)整(zheng)合，都有(you)打造統一品牌，降低融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本的(de)(de)意愿，成(cheng)為(wei)多業(ye)(ye)態的(de)(de)龍頭房企(qi)。
大有大的焦慮
2017年，房(fang)地(di)(di)產行(xing)(xing)業歷經空前嚴厲的調(diao)控(kong)，行(xing)(xing)業整體銷(xiao)(xiao)售增(zeng)速(su)放緩，然而大型房(fang)企銷(xiao)(xiao)售節(jie)節(jie)攀升(sheng)，行(xing)(xing)業集中(zhong)度快速(su)提升(sheng)，保利地(di)(di)產是唯一(yi)一(yi)家進(jin)入前五(wu)的地(di)(di)產央企。
規模大有大的焦慮。據(ju)統計(ji)，過去15年(nian)來，百強地產(chan)企(qi)(qi)業淘汰率是80%，15年(nian)當中一(yi)直在百強企(qi)(qi)業TOP10當中的是萬科、恒(heng)大、綠地，顯示出(chu)這一(yi)行業極為激(ji)烈的競爭形勢(shi)。
在“房住不(bu)炒”、金融(rong)(rong)去杠桿的時(shi)代，重資產的房地(di)產行業利潤逐漸下(xia)滑，融(rong)(rong)資成本(ben)居高不(bu)下(xia)，企業只有做大規模才能抗風險，才有話(hua)語權。
在保(bao)利地產幾次股東大(da)會上，董事長宋廣菊表(biao)示，公司未來將(jiang)通過收購(gou)兼并大(da)動作助推快速(su)發展，奮斗目標是總(zong)規模要(yao)重(zhong)回前三。為了(le)提高(gao)資金運用效(xiao)率(lv)，保(bao)利還(huan)在學習碧桂園等(deng)龍(long)頭房企(qi)高(gao)周轉(zhuan)的做法。
有(you)分析認為，按年均30%的(de)(de)(de)增長率，2020年排名前三的(de)(de)(de)房企都將突破萬億銷售(shou)額(e)。據此計算，保利地(di)產(chan)到(dao)2020年達(da)到(dao)萬億元銷售(shou)額(e)，其年增長速(su)度(du)要(yao)保持在50%左右(you)。這(zhe)是(shi)一個極有(you)挑戰的(de)(de)(de)目標(biao)，保利地(di)產(chan)2017年銷售(shou)業績(ji)為3092億元，同比增長47.2%，這(zhe)一增速(su)創下了(le)公司(si)近七年來(lai)同比最高增速(su)。
同時，土地(di)和資(zi)金(jin)是房(fang)企(qi)的(de)命脈，地(di)產(chan)板塊的(de)發(fa)展(zhan)明(ming)顯收到政策波動(dong)影響，也增(zeng)大了企(qi)業擴張的(de)變(bian)數。比如近期市場傳言(yan)國開行收回棚改融資(zi)審(shen)批權(quan)限(xian)，隨機引來(lai)地(di)產(chan)股(gu)(gu)票(piao)大跌，包括(kuo)保利(li)地(di)產(chan)、招商蛇口(kou)等(deng)股(gu)(gu)票(piao)5日累計跌幅超過15%。
尋找新賽道
根(gen)據中國指數研究院(yuan)數據顯示，2017年(nian)共(gong)有16家(jia)房企銷售額突破(po)1000億(yi)元(yuan)，央企中僅有保利地(di)產、中海(hai)地(di)產、華潤置地(di)和招商蛇口躋身(shen)其中。魯能集團、中國金茂、中國鐵建在500億(yi)至(zhi)900億(yi)元(yuan)之間，中糧(liang)地(di)產、電(dian)建地(di)產、中冶置業、中交地(di)產等(deng)均位于400億(yi)元(yuan)以下。
頭(tou)部房企普遍朝著(zhu)多元化、全業態布局，既注重規模，又逐漸轉型新賽道。
今年4月，華潤置地(di)提出向綜合型城市(shi)開發運營商轉(zhuan)型，依托母(mu)公司的(de)資源實力確立差(cha)異化競爭優(you)勢，培(pei)育新的(de)業(ye)務增長(chang)動(dong)能，包括城市(shi)更新、代建(jian)代運營、產(chan)業(ye)地(di)產(chan)，而其中全方位發力產(chan)業(ye)地(di)產(chan)是轉(zhuan)型的(de)核心。
長租公(gong)寓(yu)是房(fang)企(qi)普遍選擇的(de)新風口(kou)。6月6日，華潤置地(di)宣布，公(gong)司正(zheng)式推出長租公(gong)寓(yu)品牌“有巢”，預計將在23個城市(shi)(shi)開設4萬間，并且(qie)進駐(zhu)一二線城市(shi)(shi)。
招(zhao)商蛇(she)口在重組之初就對外宣稱，公司定位于“中(zhong)國領先的(de)城(cheng)市及園區(qu)綜合(he)(he)開發(fa)和運(yun)營(ying)服務(wu)商”，重組上市后的(de)招(zhao)商蛇(she)口不再(zai)局限于地產(chan)(chan)業務(wu)，而是(shi)明確園區(qu)開發(fa)與(yu)運(yun)營(ying)、社區(qu)開發(fa)與(yu)運(yun)營(ying)、郵(you)輪產(chan)(chan)業建設(she)與(yu)運(yun)營(ying)三大(da)業務(wu)版圖，從(cong)而實現(xian)打造智(zhi)(zhi)慧(hui)城(cheng)市、智(zhi)(zhi)慧(hui)商圈、智(zhi)(zhi)慧(hui)園區(qu)、智(zhi)(zhi)慧(hui)社區(qu)的(de)中(zhong)長(chang)期(qi)戰略目(mu)標。但近年的(de)實際情況是(shi)，從(cong)財務(wu)數(shu)據來看，地產(chan)(chan)業務(wu)仍是(shi)招(zhao)商蛇(she)口的(de)主(zhu)要業績板塊，產(chan)(chan)融結合(he)(he)還需要更長(chang)期(qi)的(de)探索。
規(gui)模小有小的(de)“憂傷”。強(qiang)者恒強(qiang)的(de)時代，規(gui)模不大(da)很容易掉隊或(huo)是(shi)出局，中小規(gui)模的(de)地產央企如(ru)何尋找自己的(de)生存之道？要么想方設法向更大(da)規(gui)模沖刺，要么走差異化路線，盡快形成自己的(de)特(te)色和品牌。
中糧集團副(fu)總裁(cai)、中糧地產董(dong)事(shi)長(chang)、大悅城地產董(dong)事(shi)長(chang)周(zhou)政曾表示，公(gong)司(si)整合(he)后(hou)，在銷(xiao)售規模上，“我們將實(shi)現(xian)有質量的增長(chang)”。
周政認為，未來城(cheng)(cheng)市化(hua)的(de)發展重(zhong)點，應該集中在(zai)片(pian)區改造、產城(cheng)(cheng)融合。對城(cheng)(cheng)市而(er)言，就是去開(kai)發化(hua)，增(zeng)(zeng)加(jia)持有運營、增(zeng)(zeng)加(jia)產業、減(jian)少空心城(cheng)(cheng)、減(jian)少鐘擺式(shi)的(de)城(cheng)(cheng)市。而(er)中糧在(zai)這些方面(mian)有很好的(de)基礎(chu)。
中(zhong)糧(liang)地產(chan)方(fang)面(mian)表示(shi)，未(wei)來(lai)地產(chan)是存量市(shi)場，城(cheng)市(shi)更新正成為城(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)新的(de)增(zeng)長(chang)點。中(zhong)糧(liang)在深圳有(you)多處(chu)城(cheng)市(shi)更新項(xiang)目(mu)，未(wei)來(lai)還(huan)將通過自(zi)有(you)土(tu)地、收購(gou)(gou)無(wu)城(cheng)市(shi)更新經(jing)驗(yan)公(gong)司的(de)項(xiang)目(mu)以(yi)及預判政府(fu)的(de)的(de)規(gui)(gui)劃，有(you)目(mu)的(de)收購(gou)(gou)未(wei)來(lai)可(ke)能進(jin)入(ru)城(cheng)市(shi)更新規(gui)(gui)劃的(de)項(xiang)目(mu)，進(jin)行土(tu)地儲備這三種方(fang)式(shi)來(lai)進(jin)行城(cheng)市(shi)更新。
同時，中(zhong)(zhong)糧(liang)在商業(ye)、寫字樓、產(chan)業(ye)地產(chan)等(deng)方(fang)面也有很(hen)好的(de)基礎，依托中(zhong)(zhong)糧(liang)集團在營養學、農業(ye)科技、食品等(deng)方(fang)面的(de)資源，形成大健康產(chan)業(ye)的(de)集聚，通過積極(ji)探索建設中(zhong)(zhong)糧(liang)營養健康科學園等(deng)雙創(chuang)產(chan)業(ye)園區，響應國家雙創(chuang)號召，將(jiang)企業(ye)策略(lve)、技術創(chuang)新(xin)、基礎設施導(dao)入到中(zhong)(zhong)糧(liang)的(de)產(chan)業(ye)園區中(zhong)(zhong)，實現產(chan)城融合。
與中糧類(lei)似，中國金茂的戰略一直聚焦(jiao)于“城(cheng)市(shi)運(yun)營商(shang)”的角色，在住(zhu)宅產品上定位(wei)中高(gao)(gao)端，布(bu)局一二線城(cheng)市(shi)，價位(wei)要比(bi)同地區的房企要高(gao)(gao)。2017年該公司(si)的樓盤銷售均價達到2.46萬元/平方米(mi)。
2018年，中國金茂首度推出“盡致盡美(mei)”的年度品(pin)(pin)牌(pai)主題，并啟(qi)動“首席品(pin)(pin)牌(pai)體驗官”計劃(hua)。隨著“名人效應”的逐漸溢出，中國金茂的品(pin)(pin)牌(pai)效應也(ye)呈疊加之(zhi)勢在業內(nei)擴散。
中國金茂不斷向綠(lv)建、科技等方向不斷進階，聚焦(jiao)從調溫、呼吸、飲水(shui)、靜音、遮(zhe)陽、智慧生活(huo)六(liu)大(da)維度制定(ding)6S生活(huo)體系，致力(li)讓科技及綠(lv)色為產品賦能。
目(mu)前，中(zhong)國金茂已經形成(cheng)(cheng)城(cheng)市(shi)(shi)核心綜合體、城(cheng)市(shi)(shi)新城(cheng)和特色小鎮三類城(cheng)市(shi)(shi)運營項目(mu)。2017年，中(zhong)國金茂完成(cheng)(cheng)銷(xiao)售(shou)約(yue)694億元，并將2018年內部銷(xiao)售(shou)目(mu)標定(ding)為(wei)千(qian)億。今年上半年，該公司累計取得簽(qian)約(yue)及成(cheng)(cheng)交銷(xiao)售(shou)金額717.62億元，同(tong)比增長197.67％，達成(cheng)(cheng)千(qian)億目(mu)標已不是問題。
想要以差(cha)異化取(qu)勝的(de)還有(you)規模較(jiao)小的(de)葛(ge)洲壩地產(chan)。據葛(ge)洲壩相(xiang)關人(ren)士(shi)介紹,其房(fang)地產(chan)業(ye)務板(ban)塊堅持“人(ren)無我(wo)有(you)，人(ren)有(you)我(wo)優”原則，致(zhi)力于圍繞“綠色、健康、智(zhi)慧、環保”，打造“5G科技”產(chan)品，相(xiang)較(jiao)于規模，其更注(zhu)重追求高(gao)質量。2017年，該公司房(fang)地產(chan)業(ye)務實現營(ying)業(ye)收(shou)入62.46億元，利潤(run)總額11.2億元。
一家(jia)中等(deng)規模的(de)央企(qi)地產公司員工告訴記者(zhe)，該公司認為(wei)在目前的(de)基礎(chu)上趕超(chao)第一陣營是不可能了，只要不排在末流，被別的(de)央企(qi)收購(gou)就行了。
在存量房時代，規模小(xiao)可能是“小(xiao)而美”，利(li)潤高，發展質量好，但這也意味(wei)著失去了擠(ji)入頭部陣(zhen)營(ying)的機會，很(hen)難實現彎道超車。
產業需要(yao)持(chi)續健康的(de)發展。告(gao)(gao)別高(gao)增長時代，地(di)產央企(qi)怎么轉(zhuan)型，內部(bu)整合還(huan)只是尋找新(xin)賽道的(de)開始(shi)。(國資(zi)報告(gao)(gao)記者 饒(rao)恒）