文章來源：《國資(zi)報告》雜志 發布時間：2019-10-25
廣(guang)受關注的中糧(liang)系地產(chan)(chan)整合近期迎來關鍵一步，中糧(liang)地產(chan)(chan)公告稱非公開發行股票收購大(da)悅城地產(chan)(chan)獲(huo)得國資委批復，并獲(huo)股東大(da)會(hui)高票通過。
一家集團旗下的A股(gu)上市公司(si)(si)收(shou)購旗下的港股(gu)上市公司(si)(si)，其復雜(za)程度可(ke)想(xiang)而知。但更值得觀察的是，把時間線擴展到(dao)近三年來看(kan)，這是又一起央企地產(chan)整合案例(li)。
從(cong)保(bao)利收購中(zhong)航(hang)地(di)產(chan)，到招商(shang)蛇口(kou)合(he)并(bing)招商(shang)地(di)產(chan)，再到2017年(nian)中(zhong)交(jiao)系地(di)產(chan)整合(he)，保(bao)利地(di)產(chan)收購保(bao)利置業，地(di)產(chan)央企整合(he)持續不斷，招數各異。
一邊是(shi)主要房企(qi)銷售額在2017年(nian)再創新高(gao)，一邊又要面對史上最嚴最持久(jiu)的調控手段，身處(chu)激烈市場競爭(zheng)行業的地(di)產央企(qi)正在努力尋找(zhao)屬于自己(ji)的生存之道。
合二為一
曾經享有“招保萬金”四大房企盛(sheng)名的招商(shang)地產(chan)，在2014年前后(hou)漸(jian)(jian)漸(jian)(jian)掉隊。2015年底，招商(shang)蛇(she)口工業區吸收合并招商(shang)地產(chan)，以招商(shang)蛇(she)口重組上市。
該合并方(fang)案(an)(an)是國內首(shou)例A、B股(gu)同(tong)時(shi)轉換(huan)為A股(gu)的(de)案(an)(an)例。同(tong)時(shi)，方(fang)案(an)(an)還實現了新(xin)加坡(po)上市B股(gu)退市并參與換(huan)股(gu)、吸(xi)并同(tong)時(shi)配套募(mu)集資金、同(tong)步實施員工持股(gu)計劃等諸多創新(xin)之(zhi)舉，被媒體稱(cheng)之(zhi)為首(shou)個(ge)地產央(yang)企(qi)重組(zu)樣本。
重組兩(liang)年后，招商蛇口2017年銷售額首次邁入千(qian)億陣營，利潤突破百億元。
為了(le)整(zheng)合旗下房(fang)地(di)(di)產(chan)板塊，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國交(jiao)建在(zai)2015年專門成立了(le)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)地(di)(di)產(chan)集團。直(zhi)到2017年10月(yue)，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)房(fang)地(di)(di)產(chan)變更為中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)地(di)(di)產(chan)，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)系地(di)(di)產(chan)整(zheng)合才邁出(chu)關鍵一步。此后，以中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)房(fang)地(di)(di)產(chan)集團為管控中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交(jiao)地(di)(di)產(chan)、綠城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國、CHINA HOUSING三個房(fang)地(di)(di)產(chan)主業(ye)開發業(ye)務(wu)品牌形成，但要成為地(di)(di)產(chan)巨(ju)頭，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國交(jiao)建仍(reng)然面臨著與(yu)綠城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國如何(he)協同的難題。
同(tong)樣在2017年底，保(bao)利地(di)產(chan)公(gong)告稱，公(gong)司(si)擬通過使用現金(jin)和承債方式(shi)收購控(kong)股公(gong)司(si)保(bao)利集(ji)團持有的保(bao)利（香港）控(kong)股有限公(gong)司(si)50%股權(quan)，多年懸而(er)未決(jue)的保(bao)利地(di)產(chan)、保(bao)利置業(ye)整合迎來轉折(zhe)點。
1992年(nian)成立以(yi)來(lai)，保(bao)利(li)地產逐(zhu)漸(jian)做大并在A股(gu)上市。2005年(nian)，保(bao)利(li)置業在保(bao)利(li)集(ji)團(tuan)的注資(zi)下逐(zhu)步轉型房地產。兩家公司各自澄清在不(bu)同(tong)的城市布局，但(dan)作為一家央企集(ji)團(tuan)旗下子(zi)公司，難免背負(fu)著同(tong)業競(jing)爭的壓力。對于(yu)整合問(wen)題(ti)，這些(xie)年(nian)來(lai)兩家公司都以(yi)各種理由回應(ying)關切，但(dan)少見行動。
整合保(bao)利(li)置業以后，保(bao)利(li)地(di)產(chan)才獲(huo)得了真正(zheng)意義(yi)上的(de)全國市場(chang)。但整合背后的(de)動(dong)因或許更來自市場(chang)的(de)變化——房地(di)產(chan)行業集(ji)中度的(de)快速提高(gao)。
2012年(nian)，保利地產是僅次(ci)于萬(wan)科(ke)，第二(er)家銷售額突(tu)破千億大關的房地產公司。到了2017年(nian)，保利地產銷售額排名全國第五，被恒大、融創(chuang)等(deng)反超(chao)，比第一名碧桂(gui)園(yuan)少(shao)近2500億元，相較前幾年(nian)已然(ran)有所掉(diao)隊。
過去(qu)十(shi)年來(lai)，中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)產板塊(kuai)逐漸(jian)形成中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)產、大悅城(cheng)地(di)產兩個上市(shi)公司，但是缺(que)少統一品牌(pai)，中(zhong)(zhong)(zhong)糧體系內(nei)的兩家地(di)產上市(shi)公司，財務(wu)報表各(ge)自獨(du)立，難(nan)以形成合力統一對(dui)外。
作為(wei)首批國有(you)資(zi)本投(tou)資(zi)公(gong)(gong)司試點(dian)，中(zhong)糧(liang)(liang)集團提(ti)出重點(dian)打(da)造18家專業(ye)化公(gong)(gong)司，使其(qi)成為(wei)獨立市(shi)場(chang)主體，中(zhong)糧(liang)(liang)集團的地(di)(di)產(chan)業(ye)務(wu)板塊即是其(qi)中(zhong)之(zhi)一。收購完(wan)成后，大(da)(da)悅(yue)城(cheng)地(di)(di)產(chan)將成為(wei)中(zhong)糧(liang)(liang)地(di)(di)產(chan)的控(kong)股子公(gong)(gong)司，大(da)(da)悅(yue)城(cheng)地(di)(di)產(chan)依然保持其(qi)港股上市(shi)地(di)(di)位。
在給《國資(zi)報告》記者的(de)(de)書面回復(fu)中(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)方(fang)面表示(shi)，本(ben)次交易后(hou)，中(zhong)(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)將成(cheng)(cheng)(cheng)為中(zhong)(zhong)糧(liang)集團旗下唯一的(de)(de)地(di)產(chan)業(ye)務專業(ye)化(hua)公(gong)司，覆蓋(gai)住宅(zhai)、商(shang)業(ye)、特(te)色小鎮(zhen)、雙創(chuang)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)、長租公(gong)寓等(deng)領域，業(ye)態類(lei)型較為完善(shan)，并真正形成(cheng)(cheng)(cheng)開發與持有相結(jie)合的(de)(de)雙輪驅動發展格(ge)局。未來，中(zhong)(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)和(he)大悅(yue)(yue)城(cheng)(cheng)地(di)產(chan)將充分發揮“1+1>2”的(de)(de)品牌(pai)合力(li)，實現在融資(zi)、市場、人(ren)才、土地(di)獲(huo)取(qu)等(deng)方(fang)面深度融合，創(chuang)造良好的(de)(de)協同效應，不斷增強(qiang)上(shang)市公(gong)司的(de)(de)盈利能力(li)。例如融資(zi)方(fang)面，目前中(zhong)(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)融資(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)4.3%-8.5%，大悅(yue)(yue)城(cheng)(cheng)地(di)產(chan)平均融資(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)為4.28%，整合后(hou)中(zhong)(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)將獲(huo)得境內外雙重融資(zi)渠(qu)道，將顯著降低整體融資(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)。而品牌(pai)方(fang)面，整合后(hou)的(de)(de)中(zhong)(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)將以(yi)服(fu)務人(ren)民美好生活為核心品牌(pai)主(zhu)張，并將發展成(cheng)(cheng)(cheng)為中(zhong)(zhong)國業(ye)態類(lei)型最為完善(shan)的(de)(de)綜合性房地(di)產(chan)企業(ye)之一。
央企(qi)整(zheng)合(he)地(di)產(chan)業(ye)務(wu)的(de)方式主要有兩種：集(ji)團內(nei)部(bu)重組、外部(bu)資產(chan)整(zheng)合(he)，而上(shang)述內(nei)部(bu)整(zheng)合(he)的(de)目的(de)在(zai)于梳(shu)理旗下業(ye)務(wu)線，更好(hao)地(di)利用資源，避免同業(ye)競爭(zheng)。這(zhe)些(xie)整(zheng)合(he)多數是(shi)上(shang)市公司層(ceng)面的(de)整(zheng)合(he)，都有打造統一(yi)品牌(pai)，降低(di)融資成本的(de)意愿，成為多業(ye)態的(de)龍頭(tou)房企(qi)。
大有大的焦慮
2017年，房地產行業(ye)歷經空前嚴厲的(de)調控，行業(ye)整體銷售(shou)增(zeng)速放緩，然而(er)大(da)型房企(qi)銷售(shou)節(jie)(jie)節(jie)(jie)攀升，行業(ye)集中度快速提(ti)升，保利地產是唯一(yi)一(yi)家進入前五的(de)地產央企(qi)。
規模大(da)有大(da)的焦慮。據統(tong)計，過去(qu)15年來，百(bai)強(qiang)(qiang)地產企(qi)業(ye)淘汰率是80%，15年當(dang)中一(yi)直在百(bai)強(qiang)(qiang)企(qi)業(ye)TOP10當(dang)中的是萬科、恒(heng)大(da)、綠(lv)地，顯示出這(zhe)一(yi)行業(ye)極為激烈(lie)的競爭形勢。
在“房(fang)住不炒(chao)”、金融(rong)去杠桿的時(shi)代，重資產的房(fang)地產行業利(li)潤逐漸下滑，融(rong)資成(cheng)本居高不下，企業只有做大(da)規模才能(neng)抗風(feng)險，才有話語權。
在(zai)保利(li)地(di)產(chan)幾次股(gu)東大會上，董事長宋(song)廣(guang)菊表示(shi)，公司未來將通過收購兼并大動作助(zhu)推快速發展，奮斗目標(biao)是總規模要重回前三。為了提高資金運用效率(lv)，保利(li)還在(zai)學習碧桂園等龍(long)頭房企高周轉的(de)做(zuo)法。
有分析認為(wei)，按(an)年(nian)(nian)(nian)均30%的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)率，2020年(nian)(nian)(nian)排名前三的(de)房企都(dou)將(jiang)突破(po)萬億銷(xiao)售(shou)額(e)。據此計算，保(bao)利地(di)產到2020年(nian)(nian)(nian)達到萬億元(yuan)銷(xiao)售(shou)額(e)，其(qi)年(nian)(nian)(nian)增(zeng)(zeng)長(chang)速度要保(bao)持在50%左右。這(zhe)是一個極有挑戰(zhan)的(de)目標，保(bao)利地(di)產2017年(nian)(nian)(nian)銷(xiao)售(shou)業績為(wei)3092億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)47.2%，這(zhe)一增(zeng)(zeng)速創下了公司近七年(nian)(nian)(nian)來同(tong)比最(zui)高增(zeng)(zeng)速。
同(tong)時，土地(di)和資金是房企(qi)的(de)命脈，地(di)產板(ban)塊的(de)發展(zhan)明顯收(shou)到政策(ce)波動影響(xiang)，也(ye)增大(da)了企(qi)業擴張的(de)變數。比如近期市場傳(chuan)言國開行收(shou)回棚改融資審(shen)批權限，隨機引來地(di)產股票大(da)跌，包括(kuo)保利地(di)產、招商(shang)蛇口等股票5日累計(ji)跌幅超過(guo)15%。
尋找新賽道
根據中(zhong)國(guo)指數(shu)(shu)研究院(yuan)數(shu)(shu)據顯示，2017年(nian)共(gong)有(you)(you)16家(jia)房企銷售(shou)額(e)突破1000億(yi)(yi)元(yuan)，央(yang)企中(zhong)僅有(you)(you)保利地(di)產、中(zhong)海地(di)產、華潤置地(di)和招(zhao)商蛇口躋身(shen)其(qi)中(zhong)。魯能(neng)集團、中(zhong)國(guo)金茂、中(zhong)國(guo)鐵建在500億(yi)(yi)至900億(yi)(yi)元(yuan)之間，中(zhong)糧(liang)地(di)產、電建地(di)產、中(zhong)冶置業(ye)、中(zhong)交地(di)產等均位于400億(yi)(yi)元(yuan)以下。
頭部房企普遍(bian)朝著多(duo)元(yuan)化、全業態布局，既注重規模，又(you)逐漸轉型新賽(sai)道。
今年4月，華(hua)潤置(zhi)地提出向綜合(he)型(xing)(xing)城市開(kai)發(fa)(fa)運營(ying)商轉(zhuan)型(xing)(xing)，依托母公(gong)司的資源實力確立差異化競爭優(you)勢，培育新的業務(wu)增(zeng)長動能(neng)，包括城市更新、代建(jian)代運營(ying)、產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)，而其(qi)中全方位發(fa)(fa)力產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)是轉(zhuan)型(xing)(xing)的核心(xin)。
長(chang)(chang)租公寓是(shi)房企普遍選(xuan)擇的新風(feng)口(kou)。6月6日，華潤置地宣布，公司正式推出長(chang)(chang)租公寓品牌“有巢”，預計將在23個城市開設4萬間，并(bing)且進駐(zhu)一二線城市。
招商蛇(she)(she)口(kou)(kou)在(zai)重(zhong)組(zu)之初(chu)就(jiu)對外宣稱，公司(si)定位于“中國領先的城(cheng)(cheng)市(shi)及園(yuan)(yuan)區綜合開發(fa)和運(yun)營服務商”，重(zhong)組(zu)上市(shi)后的招商蛇(she)(she)口(kou)(kou)不(bu)再(zai)局限于地產業(ye)(ye)(ye)務，而是明確園(yuan)(yuan)區開發(fa)與運(yun)營、社(she)區開發(fa)與運(yun)營、郵輪產業(ye)(ye)(ye)建設與運(yun)營三大(da)業(ye)(ye)(ye)務版圖，從(cong)(cong)而實現打造智(zhi)慧(hui)(hui)城(cheng)(cheng)市(shi)、智(zhi)慧(hui)(hui)商圈、智(zhi)慧(hui)(hui)園(yuan)(yuan)區、智(zhi)慧(hui)(hui)社(she)區的中長期戰略(lve)目標。但(dan)近(jin)年的實際情況是，從(cong)(cong)財務數據(ju)來(lai)看，地產業(ye)(ye)(ye)務仍是招商蛇(she)(she)口(kou)(kou)的主(zhu)要業(ye)(ye)(ye)績板塊，產融結合還需要更長期的探索。
規(gui)(gui)模小(xiao)有小(xiao)的(de)“憂(you)傷”。強者恒強的(de)時(shi)代，規(gui)(gui)模不大很容易掉隊或是出局，中小(xiao)規(gui)(gui)模的(de)地產央企如何(he)尋找自(zi)己的(de)生存之(zhi)道？要么(me)想方設法向(xiang)更大規(gui)(gui)模沖刺，要么(me)走(zou)差異化路線，盡快形(xing)成自(zi)己的(de)特色和品(pin)牌。
中(zhong)糧(liang)集團副總裁、中(zhong)糧(liang)地(di)產(chan)(chan)董(dong)事長(chang)(chang)、大悅城地(di)產(chan)(chan)董(dong)事長(chang)(chang)周政曾表示，公司整合后，在銷(xiao)售規模上，“我們將實現有質量的增(zeng)長(chang)(chang)”。
周政(zheng)認為，未(wei)來城(cheng)(cheng)市化的發展重點，應該集中(zhong)在片區改造(zao)、產城(cheng)(cheng)融(rong)合。對城(cheng)(cheng)市而言，就(jiu)是去開發化，增加持有運營(ying)、增加產業、減少(shao)空心城(cheng)(cheng)、減少(shao)鐘擺式(shi)的城(cheng)(cheng)市。而中(zhong)糧在這(zhe)些(xie)方(fang)面有很(hen)好(hao)的基礎。
中(zhong)糧(liang)地(di)(di)產方面表示，未(wei)來(lai)(lai)(lai)地(di)(di)產是存(cun)量市場，城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)(xin)正(zheng)成(cheng)為城(cheng)(cheng)市發展新(xin)(xin)的增(zeng)長點。中(zhong)糧(liang)在深圳有(you)多處城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)(xin)項(xiang)目(mu)，未(wei)來(lai)(lai)(lai)還將通過自(zi)有(you)土(tu)地(di)(di)、收(shou)購無(wu)城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)(xin)經驗公司的項(xiang)目(mu)以(yi)及(ji)預判政府(fu)的的規劃(hua)，有(you)目(mu)的收(shou)購未(wei)來(lai)(lai)(lai)可能進入(ru)城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)(xin)規劃(hua)的項(xiang)目(mu)，進行(xing)土(tu)地(di)(di)儲備(bei)這三種(zhong)方式來(lai)(lai)(lai)進行(xing)城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)(xin)。
同時，中(zhong)(zhong)糧(liang)(liang)在商業、寫字樓、產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)等(deng)方面也有(you)很好的基礎，依(yi)托中(zhong)(zhong)糧(liang)(liang)集團在營養(yang)學(xue)、農業科技、食(shi)品等(deng)方面的資源，形成大健康產(chan)(chan)業的集聚(ju)，通過積(ji)極探索建設(she)中(zhong)(zhong)糧(liang)(liang)營養(yang)健康科學(xue)園等(deng)雙創產(chan)(chan)業園區，響(xiang)應國家雙創號召(zhao)，將企業策略、技術創新、基礎設(she)施導入到中(zhong)(zhong)糧(liang)(liang)的產(chan)(chan)業園區中(zhong)(zhong)，實現產(chan)(chan)城融合。
與中(zhong)糧類似，中(zhong)國金(jin)茂的(de)戰略一直(zhi)聚焦于“城市運營商”的(de)角色，在住宅產品上定位中(zhong)高端，布(bu)局一二線城市，價位要比同地(di)區(qu)的(de)房企(qi)要高。2017年(nian)該公(gong)司的(de)樓盤銷售均價達到2.46萬元/平方米。
2018年(nian)，中(zhong)國金茂(mao)首度推出“盡(jin)致盡(jin)美”的(de)年(nian)度品(pin)牌(pai)主題，并啟動“首席品(pin)牌(pai)體驗官”計劃。隨著“名(ming)人效應”的(de)逐漸(jian)溢出，中(zhong)國金茂(mao)的(de)品(pin)牌(pai)效應也呈疊加之勢在業(ye)內擴散。
中(zhong)國金(jin)茂(mao)不(bu)斷(duan)向綠建(jian)、科技等方向不(bu)斷(duan)進(jin)階，聚焦(jiao)從調溫、呼(hu)吸(xi)、飲水、靜音、遮陽(yang)、智慧生(sheng)活六大維度制定6S生(sheng)活體系(xi)，致力讓(rang)科技及綠色為產品賦(fu)能(neng)。
目(mu)前，中國金(jin)(jin)茂已經形成城市(shi)(shi)核心綜合體、城市(shi)(shi)新城和特(te)色小鎮(zhen)三類城市(shi)(shi)運營(ying)項目(mu)。2017年，中國金(jin)(jin)茂完成銷(xiao)(xiao)售約694億(yi)元，并(bing)將2018年內部銷(xiao)(xiao)售目(mu)標(biao)定為千億(yi)。今年上半(ban)年，該公司累計取得簽(qian)約及成交銷(xiao)(xiao)售金(jin)(jin)額717.62億(yi)元，同比(bi)增長197.67％，達成千億(yi)目(mu)標(biao)已不是問題(ti)。
想要以差異化取勝的(de)(de)還(huan)有(you)(you)規模較小的(de)(de)葛(ge)洲(zhou)壩地產(chan)(chan)。據(ju)葛(ge)洲(zhou)壩相(xiang)關(guan)人(ren)(ren)士介紹,其(qi)房地產(chan)(chan)業務板塊堅持“人(ren)(ren)無我有(you)(you)，人(ren)(ren)有(you)(you)我優”原則(ze)，致力于圍(wei)繞“綠色、健康、智慧、環保”，打造(zao)“5G科技”產(chan)(chan)品，相(xiang)較于規模，其(qi)更注重追求高質量。2017年，該公司房地產(chan)(chan)業務實現(xian)營(ying)業收入62.46億(yi)元，利潤總額11.2億(yi)元。
一家(jia)中等(deng)規(gui)模的(de)央企地(di)產公司員工(gong)告訴記(ji)者(zhe)，該公司認為在(zai)目(mu)前的(de)基礎上趕超第一陣營(ying)是(shi)不(bu)可能了(le)，只(zhi)要不(bu)排在(zai)末流，被別的(de)央企收購(gou)就行了(le)。
在存(cun)量房(fang)時代，規模小可能是“小而(er)美”，利潤高，發展質量好，但這也意味(wei)著失(shi)去(qu)了擠入(ru)頭(tou)部(bu)陣(zhen)營的機會，很難實現彎(wan)道超車(che)。
產業需要持續健康的發展。告(gao)別高(gao)增長時代，地產央企怎么轉型，內部整合還只是尋(xun)找(zhao)新賽道(dao)的開始。(國資報告(gao)記者 饒(rao)恒(heng)）