文(wen)章來(lai)源：《國資報告》雜志(zhi) 發布時間(jian)：2021-03-08
“當前(qian)，集(ji)(ji)團(tuan)公(gong)司正處于逆水行舟(zhou)，不進則(ze)退(tui)，慢進也退(tui)的(de)緊要關頭。”中國鐵建房地產(chan)集(ji)(ji)團(tuan)有限公(gong)司（下稱(cheng)中國鐵建地產(chan)）黨委書記、董事長(chang)吳(wu)仕(shi)巖在(zai)2019年工作會上說道(dao)，“企業(ye)發展(zhan)面臨(lin)的(de)壓力(li)和挑戰前(qian)所(suo)未有。”
危急時刻來襲(xi)，背(bei)后(hou)自有現實邏輯。
黨的(de)(de)十八大(da)以來，從“穩慎(shen)調控”到(dao)“因城施策(ce)、分(fen)類指(zhi)導(dao)”，從“房住(zhu)不炒”再(zai)到(dao)完(wan)善住(zhu)房市場體(ti)系和住(zhu)房保障體(ti)系，穩字(zi)當頭的(de)(de)中國地產市場進入(ru)了利(li)潤(run)空間下降，產品需(xu)求和城市機會呈現結構分(fen)化的(de)(de)“白銀時代”。行業環境所帶來的(de)(de)深刻變革(ge)，迫使企(qi)業盡快脫(tuo)離(li)舒適區，進入(ru)高烈度競爭(zheng)的(de)(de)低容(rong)錯時代。
迎戰激烈的市場競爭，企(qi)(qi)業苦(ku)練內功(gong)、順勢謀變方(fang)可(ke)脫穎而(er)出。進入成立第十(shi)二個(ge)年頭的中國鐵(tie)建地產，其資(zi)產規模已經由初期的數十(shi)億元增長至千(qian)億量級(ji)，企(qi)(qi)業在(zai)積極擺脫“大企(qi)(qi)業病(bing)”弊端(duan)的同時(shi)，還背負著股(gu)份公司考核力(li)度(du)加大、兄弟單位趕(gan)超等多重壓力(li)，快速實現組織發展模式、業務布局、管理(li)模式的創新升級(ji)迫在(zai)眉睫。
這場與時(shi)間的賽跑(pao)中(zhong)，中(zhong)國鐵建(jian)(jian)地產(chan)已然跨入提質(zhi)轉型的關鍵節(jie)點(dian)。以高質(zhi)量發(fa)(fa)展(zhan)引領(ling)變革發(fa)(fa)展(zhan)，中(zhong)國鐵建(jian)(jian)地產(chan)正(zheng)蓄力突圍(wei)白銀(yin)時(shi)代。
揮別共榮時代
2007年初，在中(zhong)(zhong)(zhong)國鐵(tie)建(jian)(jian)“推進(jin)結構(gou)(gou)調整，整合(he)資源，優化重(zhong)組(zu)，構(gou)(gou)建(jian)(jian)創(chuang)效板塊”的(de)(de)發展(zhan)戰略指引下(xia)，中(zhong)(zhong)(zhong)國鐵(tie)建(jian)(jian)地產甫一出世有著鮮明(ming)的(de)(de)角色定位(wei)，即肩負著為(wei)整個中(zhong)(zhong)(zhong)國鐵(tie)建(jian)(jian)系統提升創(chuang)利能力的(de)(de)發展(zhan)使命(ming)。面對新(xin)(xin)戰場、新(xin)(xin)使命(ming)，吳(wu)仕巖曾調侃道，“一群(qun)施工建(jian)(jian)設單位(wei)出身(shen)的(de)(de)鐵(tie)建(jian)(jian)人‘半路出家’‘洗干凈泥腿上岸’。”
作為一(yi)名“后來(lai)者”，中(zhong)國鐵建地(di)產(chan)與招商蛇(she)口(kou)、保利發展(zhan)、華潤置地(di)等一(yi)批(pi)較早涉足地(di)產(chan)行業(ye)的兄(xiong)弟(di)央企相比，在規模、品牌等方面存在差異。在摸索中(zhong)前進(jin)，中(zhong)國鐵建地(di)產(chan)無疑要尋找符合自身(shen)特點的發展(zhan)路徑。
從地產行(xing)業(ye)調控(kong)軌跡(ji)來(lai)看，2007年房地產發展過熱，泡沫(mo)膨脹；2008年經濟危機讓地產行(xing)業(ye)轉(zhuan)入低谷；2009年市場遭遇冰火兩重(zhong)天；2010年“限”字當頭(tou)，被(bei)稱為“最嚴(yan)調控(kong)年”……中國(guo)鐵建地產初生的幾年里，外(wai)部形勢異常嚴(yan)峻。
以(yi)(yi)穩(wen)為(wei)基調，吳(wu)仕巖(yan)選擇集中優勢兵力布(bu)(bu)局(ju)重(zhong)點(dian)城(cheng)市，聚焦(jiao)“以(yi)(yi)一二(er)線核心城(cheng)市為(wei)主陣地，部分(fen)具有良好潛力的(de)(de)三(san)、四線城(cheng)市為(wei)補充(chong)”的(de)(de)市場布(bu)(bu)局(ju)，以(yi)(yi)抵御(yu)市場波(bo)動風險；堅(jian)持“現金為(wei)王(wang)、快進快出”的(de)(de)開(kai)發理(li)念，以(yi)(yi)積累充(chong)裕的(de)(de)經(jing)營現金流；堅(jian)持以(yi)(yi)質(zhi)量為(wei)綱(gang)、粗糧細作(zuo)理(li)念打造中低(di)端產品(pin)，以(yi)(yi)精品(pin)工程(cheng)和持續的(de)(de)品(pin)質(zhi)提升(sheng)獲(huo)取(qu)優良的(de)(de)品(pin)牌口(kou)碑。
實(shi)(shi)踐(jian)證(zheng)明，在(zai)中(zhong)國經濟高速增長的十余(yu)年里(li)，中(zhong)國鐵建(jian)地(di)產依靠這套打法(fa)實(shi)(shi)現(xian)了企業(ye)(ye)規模和效益的迅速增長，凈利潤貢(gong)獻水平穩居中(zhong)國鐵建(jian)系統內第一，實(shi)(shi)現(xian)八連冠。十余(yu)年的開發(fa)實(shi)(shi)踐(jian)中(zhong)，企業(ye)(ye)建(jian)立的四大系列、七大品類的產品體系，形(xing)成(cheng)對不同類型客戶的全覆蓋。
身處中國地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)的(de)(de)黃(huang)金年代(dai)，企業(ye)在旺盛的(de)(de)市場(chang)需求、金融杠桿和(he)低(di)成本拿地(di)等(deng)因素的(de)(de)共(gong)同作用下(xia)迅速(su)脫(tuo)穎而(er)出(chu)，有其(qi)特有的(de)(de)背景和(he)軌(gui)跡。但隨著行(xing)(xing)業(ye)拐點的(de)(de)來臨(lin)，吳仕巖清楚地(di)認識(shi)到傳統發展路徑難以(yi)延續。
2016年10月，在因(yin)地制(zhi)宜、因(yin)城施策(ce)的調控(kong)政策(ce)作用下(xia)，全(quan)國15個一線(xian)和熱點(dian)二線(xian)城市房地產市場迅速降溫，房價(jia)(jia)走勢明顯趨穩。此后出臺的一系(xi)列政策(ce)中，使房價(jia)(jia)理(li)性回歸(gui)、讓住(zhu)房恢(hui)復居(ju)住(zhu)本質的調控(kong)總基調日趨明顯。
“在市(shi)場蓬勃上升(sheng)期(qi)，市(shi)場強勁(jing)的(de)溢(yi)價能力掩蓋了(le)開發商(shang)的(de)管理短(duan)板，誰(shui)拿地誰(shui)就能發財成為市(shi)場表現(xian)的(de)主旋律(lv)。”吳仕巖說(shuo)(shuo)，“如(ru)果說(shuo)(shuo)過去二十年(nian)是(shi)整個行業的(de)共榮，下一個二十年(nian)則是(shi)房企個體精細化管理能力的(de)比(bi)拼。”
地產(chan)行業(ye)運行規則(ze)的(de)(de)轉變，深層次(ci)上帶來的(de)(de)是商品生(sheng)產(chan)的(de)(de)目(mu)(mu)的(de)(de)和(he)運營管理模式的(de)(de)變革。為(wei)應對挑戰、把握先機，彼時一些行業(ye)老大(da)哥已(yi)經(jing)邁出轉型步伐，如萬科圍繞大(da)量催(cui)生(sheng)的(de)(de)新型房地產(chan)服(fu)務(wu)需求，進(jin)入(ru)養老、物流、教育(yu)、度假(jia)、創業(ye)等新興(xing)領域；碧桂(gui)園加(jia)速打造科技小鎮，服(fu)務(wu)創新創業(ye)和(he)城市經(jing)濟發(fa)展；恒大(da)、保利、中(zhong)海、萬達優化(hua)布(bu)局文旅項目(mu)(mu)，積極拓展體驗式、服(fu)務(wu)式地產(chan)項目(mu)(mu)開發(fa)。
變革壓力既來自(zi)同行，也(ye)有自(zi)上而(er)下的(de)傳導。深改背景下，國資委對(dui)地產央企開發行為提出了更為嚴苛的(de)要求，在不(bu)增(zeng)加注冊資本金(jin)、減(jian)少未分配利(li)潤積累、限制融資規(gui)模等緊(jin)箍咒下，中(zhong)國鐵建地產的(de)資產保值(zhi)增(zeng)值(zhi)考驗急劇攀升(sheng)。
投身于國企改革時代潮流，應(ying)對房地產(chan)市(shi)場深度調整，中國鐵建(jian)地產(chan)在行業變革中站上(shang)了(le)轉型起點。如何擺脫傳統路(lu)徑走好升級之路(lu)，等待掌舵人抉擇。
旗艦整裝：做中國最具價值的美好生活服務商
企業變(bian)革，應審時度勢(shi)，順(shun)勢(shi)而為。對行業發展(zhan)趨勢(shi)的深入研判，恰(qia)恰(qia)是中(zhong)國鐵建(jian)地產校準航向的基礎和關鍵(jian)。
以黨的(de)(de)十九(jiu)大為標志(zhi)，中國(guo)經濟(ji)由(you)高速增長(chang)階(jie)段轉向高質量發展(zhan)(zhan)階(jie)段。高質量發展(zhan)(zhan)的(de)(de)主線是深化(hua)供給側結構(gou)性改革(ge)，在“房(fang)住(zhu)不炒”的(de)(de)定位下(xia)，房(fang)地(di)產(chan)市場的(de)(de)供給側改革(ge)聚焦于構(gou)建(jian)房(fang)地(di)產(chan)市場健康發展(zhan)(zhan)長(chang)效機制，目(mu)的(de)(de)不僅是全體人民(min)住(zhu)有所居，而且要讓人民(min)群(qun)眾有更(geng)好的(de)(de)房(fang)子(zi)住(zhu)。
牢(lao)牢(lao)把握這一(yi)長期基調(diao)，吳仕巖勾(gou)勒出的中(zhong)國鐵建地產轉型圖景日漸(jian)清晰。
以(yi)黨的十九大引領(ling)轉型升級，全面提高產品質量(liang)和服務質量(liang)被擺在(zai)了首要(yao)位置。
“在投資投機需求占主導的市場中(zhong)，中(zhong)低(di)端的住宅產品(pin)(pin)能(neng)夠大(da)行其(qi)道。現(xian)階段，在城市化進(jin)程(cheng)放(fang)緩(huan)和消(xiao)費(fei)升(sheng)級(ji)的大(da)背(bei)景下，品(pin)(pin)質提升(sheng)已成為房地產市場供(gong)給側(ce)改革首要目標。”吳(wu)仕巖表(biao)示。
品(pin)質是(shi)新一輪轉(zhuan)型升(sheng)級的方(fang)向，也是(shi)中國鐵建發展(zhan)地產的初心和優勢。
“建(jian)(jian)造關愛(ai)人(ren)和自然的(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑藝術品(pin)”的(de)(de)(de)品(pin)牌主張，是吳(wu)仕巖(yan)的(de)(de)(de)打(da)造產品(pin)的(de)(de)(de)座右(you)銘。為了(le)能(neng)夠從綜合生(sheng)活(huo)方式(shi)和生(sheng)活(huo)品(pin)質(zhi)營造的(de)(de)(de)角度提升產品(pin)品(pin)質(zhi)，中國(guo)鐵(tie)建(jian)(jian)地(di)產形成了(le)多(duo)張質(zhi)量名片。如(ru)，中國(guo)鐵(tie)建(jian)(jian)地(di)產打(da)造的(de)(de)(de)第(di)一(yi)個項目——西派國(guo)際公寓，前沿的(de)(de)(de)“立體主義”風格，下沉式(shi)漫(man)坡(po)花園，隨坡(po)起伏的(de)(de)(de)感性園林，深(shen)受金融界歡迎和好評；中國(guo)鐵(tie)建(jian)(jian)·杭州青秀(xiu)城(cheng)，為了(le)保障業(ye)主在(zai)多(duo)雨的(de)(de)(de)江淮南岸享(xiang)受珍貴陽光，項目不(bu)惜犧牲經濟價值，保證(zheng)戶戶南北通透(tou)，實現通風和采(cai)光最大(da)化。
為了進一(yi)步走向精(jing)細化，吳仕巖進而提(ti)出實現(xian)商(shang)品(pin)房(fang)的(de)(de)智能化、綠色(se)化、健(jian)康化，狠抓工程質量不動(dong)搖(yao)，以房(fang)屋(wu)使用和居住價(jia)值(zhi)的(de)(de)提(ti)升促進產(chan)品(pin)增值(zhi)。此外，公司提(ti)出要牢牢樹立“物業服(fu)務(wu)是品(pin)牌(pai)建設另一(yi)半”的(de)(de)意識，增強品(pin)牌(pai)粘性，提(ti)升顧客的(de)(de)忠誠度。
政策調控趨(qu)嚴意味著企業要將(jiang)目光聚(ju)焦，重點挖掘潛力市(shi)場。為此，中國鐵建地(di)產提出“瞄準(zhun)發達和(he)核心(xin)地(di)區，搶抓優質(zhi)土(tu)地(di)”的土(tu)地(di)競爭策略(lve)。
“長期(qi)的(de)(de)(de)實踐證明，越(yue)是經濟發達(da)的(de)(de)(de)城市，越(yue)是核心的(de)(de)(de)區域(yu)，集中的(de)(de)(de)資源就(jiu)越(yue)豐富，對帶動片區周(zhou)邊經濟繁榮，增(zeng)加群眾(zhong)就(jiu)業有非常重要的(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)。”吳仕巖解釋。
為此(ci)，中(zhong)國鐵(tie)建地因地制(zhi)宜精準制(zhi)定拿地政策。如，在(zai)一(yi)二線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)要(yao)關注戰(zhan)略性機遇，聚焦(jiao)京津冀、粵港澳大灣區(qu)、長三(san)角等(deng)引(yin)領高(gao)(gao)質(zhi)量發展的(de)動力源。在(zai)三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)要(yao)看(kan)好大城(cheng)市(shi)(shi)周邊中(zhong)小城(cheng)市(shi)(shi)的(de)發展機會(hui)，將這類城(cheng)市(shi)(shi)通過(guo)舊城(cheng)改(gai)(gai)造、棚(peng)改(gai)(gai)拆遷騰出的(de)城(cheng)市(shi)(shi)建設用地，作為企業(ye)獲取土地的(de)重點。以(yi)“戰(zhan)略拿地”代替(ti)“機會(hui)拿地”，成(cheng)為企業(ye)高(gao)(gao)質(zhi)量發展的(de)主攻方(fang)向。
同時，吳仕(shi)巖也注意到，被大城市(shi)輻射的(de)(de)(de)有(you)些中小城市(shi)、存在結構(gou)性、歷(li)史性發展機遇(yu)的(de)(de)(de)區域，或者是一些原先不被看好、市(shi)場(chang)偏冷的(de)(de)(de)大中城市(shi)今后也有(you)可(ke)能迎來較(jiao)好的(de)(de)(de)發展機會(hui)。
為把握時機(ji)，繼(ji)續發揮中(zhong)(zhong)國鐵(tie)(tie)建全產業(ye)鏈優勢，中(zhong)(zhong)國鐵(tie)(tie)建地(di)產不(bu)斷將目光轉向與(yu)鐵(tie)(tie)路總(zong)公司及各鐵(tie)(tie)路地(di)方(fang)局的合作(zuo)，廣泛參與(yu)高(gao)鐵(tie)(tie)沿線大城(cheng)市(shi)(shi)、存在結構(gou)性、歷(li)史(shi)性機(ji)會的中(zhong)(zhong)等(deng)城(cheng)市(shi)(shi)、主要城(cheng)市(shi)(shi)群中(zhong)(zhong)心城(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地(di)開發、上蓋物業(ye)開發、園區場站等(deng)產業(ye)協同項(xiang)目，實現互(hu)利(li)多贏。
當前，房地產業(ye)去金融化與回歸實(shi)業(ye)已成不可逆(ni)轉之勢。隨著(zhu)改(gai)革的演進和實(shi)踐的升華，吳仕(shi)巖基于新形(xing)勢提出了“做中國(guo)最具價值的美好生活服務商”的嶄新愿景。
服務美好生活(huo)，還(huan)原(yuan)房(fang)(fang)子(zi)居住(zhu)的(de)(de)(de)(de)屬性(xing)已(yi)成為中(zhong)國鐵建(jian)(jian)地(di)產變(bian)革的(de)(de)(de)(de)原(yuan)點。“圍繞新(xin)形(xing)勢、新(xin)愿景，堅(jian)持以客戶(hu)為中(zhong)心的(de)(de)(de)(de)價值追求(qiu)，堅(jian)持做(zuo)房(fang)(fang)屋(wu)產品生產商的(de)(de)(de)(de)定位(wei)，用精致的(de)(de)(de)(de)工藝、完(wan)備的(de)(de)(de)(de)配套(tao)、優質的(de)(de)(de)(de)服務、出色的(de)(de)(de)(de)管理，給每一(yi)位(wei)選擇中(zhong)國鐵建(jian)(jian)地(di)產的(de)(de)(de)(de)業主們(men)營造真正的(de)(de)(de)(de)美好生活(huo)，讓中(zhong)國鐵建(jian)(jian)地(di)產的(de)(de)(de)(de)品牌永(yong)葆生機和活(huo)力。”吳仕巖說。
肌體重塑
行(xing)業拐點的(de)(de)來臨，充滿挑戰更(geng)(geng)蘊含(han)無限(xian)機遇。“做中國最(zui)具價值的(de)(de)美好生(sheng)活服務(wu)商(shang)”，意味著(zhu)中國鐵建(jian)地(di)產的(de)(de)市場觸角將延伸至更(geng)(geng)多全新(xin)領域，這從(cong)深層意義上帶來的(de)(de)是(shi)一場企業肌體的(de)(de)全方位變革。
時值(zhi)2016年(nian)4月，為了適(shi)應地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)從單一(yi)傳統住宅開發(fa)向(xiang)綜合型(xing)(xing)、多(duo)業(ye)(ye)態方向(xiang)發(fa)展的(de)角色初變，中國鐵建(jian)地(di)(di)產(chan)(chan)首次推行以“4+6+X”模式為核心的(de)組(zu)織體系改革，強(qiang)化“強(qiang)中間拓兩端”能力建(jian)設，重(zhong)新調整原有公(gong)司架構，成(cheng)立(li)北方、華東、華南(nan)、西南(nan)4家區域(yu)公(gong)司，商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)、物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司、設計咨(zi)詢、創新投資、投資管理(li)、海外地(di)(di)產(chan)(chan)6家專業(ye)(ye)公(gong)司和貴州、南(nan)沙等大型(xing)(xing)項目公(gong)司，實現產(chan)(chan)業(ye)(ye)結(jie)構的(de)全面(mian)調整，形成(cheng)多(duo)業(ye)(ye)態布(bu)局、多(duo)輪驅(qu)動、多(duo)細胞分裂(lie)的(de)新型(xing)(xing)增長格局。
開發(fa)(fa)版圖的深(shen)(shen)耕和拓(tuo)展(zhan)，使中國(guo)鐵(tie)建(jian)地產(chan)嘗到了變革的甜頭(tou)。趁勝追擊，2018年，吳仕(shi)巖再次推動(dong)中國(guo)鐵(tie)建(jian)地產(chan)集團對(dui)組織體(ti)系深(shen)(shen)化(hua)調(diao)整，將“4+6+X”升級為“7+7+X”組織架構(gou)，新增(zeng)華中、中南和東北區域公司(si)，進一(yi)步對(dui)聚焦傳統住宅開發(fa)(fa)的區域公司(si)進行細分，激發(fa)(fa)內部競爭活力；新增(zeng)文(wen)旅(lv)專業(ye)公司(si)，成立公寓管理公司(si)，重點孵化(hua)文(wen)旅(lv)旅(lv)游、健康養(yang)生、長租公寓等創新業(ye)務，持續對(dui)專業(ye)公司(si)的定位進行優(you)化(hua)調(diao)整，培(pei)育核心運營能力。
歷時近三年變(bian)革發(fa)展，中國(guo)鐵(tie)建(jian)地產收獲了一張亮眼(yan)成績單：截至2019年5月，企(qi)業在北京(jing)、上海等(deng)全國(guo)31個城市和2個國(guo)家級(ji)新區布局，共開發(fa)建(jian)設項目146個，已開面積3600多(duo)萬平方米。西派(pai)系(xi)(xi)，江南系(xi)(xi)，語系(xi)(xi)、國(guo)際系(xi)(xi)，梧(wu)桐系(xi)(xi)等(deng)產品交相(xiang)輝映。
組織體(ti)系變革(ge)(ge)最(zui)終目的在于(yu)實(shi)現企業的高效化運營。以結構變革(ge)(ge)為引領，中國鐵建地產正在向阻礙變革(ge)(ge)的深層(ceng)次矛(mao)盾和(he)問題發起進攻，破除舊(jiu)體(ti)制舊(jiu)觀念纏在翅(chi)膀上的荊棘。
總部(bu)機(ji)關(guan)是(shi)企業改革(ge)創新的(de)指(zhi)揮部(bu)。為(wei)(wei)確保(bao)向專業公司充分授權(quan)，集團公司根據(ju)組織(zhi)體(ti)系改革(ge)方案明確的(de)職能(neng)定位(wei)，按照(zhao)“強兩端(duan)、放(fang)(fang)中間(jian)”的(de)管控思路(lu)，將一些具備下放(fang)(fang)條件(jian)的(de)權(quan)限交給成熟的(de)子公司，在(zai)體(ti)制機(ji)制上為(wei)(wei)基層(ceng)松綁解(jie)困，保(bao)證(zheng)和支持(chi)各子公司真正成為(wei)(wei)自(zi)主經營(ying)、自(zi)負(fu)盈虧、自(zi)我約束、自(zi)我完善、自(zi)我發展的(de)市(shi)場主體(ti)。
構建市場化的薪(xin)酬考核體系，是當(dang)前國有(you)企業改革(ge)的重中之重。對(dui)于(yu)身處充分競爭的地產行業，中國鐵建地產著(zhu)力發(fa)揮薪(xin)酬“指揮棒” 的正向(xiang)激勵作(zuo)用，助推企業高質量發(fa)展。
將考(kao)核的(de)(de)(de)核心指標設(she)(she)定為投(tou)資回(hui)報率的(de)(de)(de)實現水平，中(zhong)國鐵建(jian)地產(chan)在新的(de)(de)(de)績效(xiao)(xiao)考(kao)核辦法中(zhong)，對大部分子公司設(she)(she)定統一(yi)的(de)(de)(de)投(tou)資回(hui)報率考(kao)核比例。在超額回(hui)報的(de)(de)(de)激勵方(fang)面，設(she)(she)定了績效(xiao)(xiao)分階梯式遞(di)增(zeng)的(de)(de)(de)方(fang)式，回(hui)報率超過基準值越高，加分的(de)(de)(de)幅度越大。
薪酬激勵(li)體系構建既要(yao)(yao)激發積極(ji)性，也要(yao)(yao)兼顧公(gong)平。為此，中國鐵建地產針對不(bu)同類型子(zi)公(gong)司(si)所處(chu)階段和(he)業務(wu)特點設定不(bu)同的(de)獎懲標準，從而體現(xian)以奮(fen)斗者為本的(de)總體導向。如，對區域公(gong)司(si)、專業公(gong)司(si)、大型項(xiang)(xiang)目(mu)公(gong)司(si)的(de)考核要(yao)(yao)聚焦(jiao)投資回報水平，對城(cheng)市(shi)事(shi)業部、項(xiang)(xiang)目(mu)公(gong)司(si)的(de)考核要(yao)(yao)關注成(cheng)本管控和(he)品(pin)質管控水平。
以機制創(chuang)新釋放(fang)轉型活力，中國鐵建(jian)地(di)產的(de)變革步伐正在(zai)加速(su)。然(ran)而(er)隨著改革的(de)持(chi)續深入，企業也正在(zai)積(ji)極(ji)謀求資本層面的(de)蝶變。
“在目前(qian)股(gu)東資(zi)(zi)本(ben)投(tou)入有限的(de)情況下(xia)，加快銷售回(hui)款，擠壓資(zi)(zi)金頭寸等方法去做(zuo)大規模(mo)，只(zhi)是在資(zi)(zi)源存量(liang)上做(zuo)文章。”吳仕巖說，“只(zhi)有實現(xian)股(gu)權多元化，引入更多的(de)股(gu)東來投(tou)資(zi)(zi)中鐵(tie)地產，才能實現(xian)資(zi)(zi)源的(de)增量(liang)。”
堅(jian)定(ding)不(bu)移(yi)地推進(jin)股(gu)權多元化改(gai)造已經提上企業深改(gai)日程。在與市場軌道(dao)的(de)充(chong)分融合中，改(gai)革的(de)化學效(xiao)應(ying)仍將(jiang)不(bu)斷顯(xian)現。
“千億”決心
2019年(nian)1月，克(ke)而瑞研究(jiu)中(zhong)心發布的《中(zhong)國(guo)(guo)房地(di)產企業銷售排行(xing)榜(bang)》中(zhong)，中(zhong)國(guo)(guo)鐵建(jian)(jian)地(di)產以(yi)886.2億元的流量金額居榜(bang)單34位。奔跑在殘酷的市場叢林(lin)中(zhong)，中(zhong)國(guo)(guo)鐵建(jian)(jian)地(di)產用十(shi)余年(nian)時(shi)間完成了從地(di)產“后來者”向行(xing)業“中(zhong)堅(jian)力量”的蛻變。
從量變(bian)積累到實現質變(bian)跨越(yue)，這是企業變(bian)革的客觀規律。但身處瞬(shun)息萬變(bian)的市場洪(hong)流中(zhong)，行業外部(bu)形(xing)勢將中(zhong)國鐵建地產推向了變(bian)革的加速軌道。
有統計顯(xian)示，2018年中國(guo)房地產市場TOP3的發展(zhan)商共(gong)獲得12.6%的市場份額(e)，超過(guo)(guo)1/8；TOP10是26.9%，超過(guo)(guo)1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，前100家(jia)重量級選(xuan)手獲得三分之二的市場份額(e)。
強則(ze)恒強，這(zhe)(zhe)是(shi)地產市(shi)場的叢(cong)林法則(ze)。1000億的銷售規(gui)模，通常(chang)被視為大型(xing)房企(qi)與(yu)中(zhong)小型(xing)房企(qi)的分(fen)界(jie)線。跨過(guo)這(zhe)(zhe)一(yi)門(men)檻，不僅意(yi)味著(zhu)規(gui)模做大，也是(shi)企(qi)業品牌效(xiao)應、管理能(neng)力(li)、融資能(neng)力(li)的體現。若(ruo)不能(neng)突破1000億門(men)檻，企(qi)業將(jiang)面臨“不進則(ze)退”的窘境。
“未來(lai)幾年(nian)，幾百億左右規模(mo)的(de)中小(xiao)型房企(qi)面臨著極大(da)的(de)生存考驗。我們(men)的(de)發展壯大(da)面臨著巨大(da)壓(ya)力，只(zhi)有認(ren)準目標，迅速進入千億級行列(lie)才會(hui)使(shi)我們(men)成為下一輪競爭中的(de)強者。”吳仕(shi)巖說(shuo)。
實現(xian)企業千億目標(biao)和二次(ci)飛躍(yue)，正(zheng)是(shi)中國鐵建地(di)產2019年生產經營主攻目標(biao)。贏得此(ci)役，無(wu)疑意味著(zhu)企業拿(na)下了新賽道的入(ru)場券(quan)和主動權。
7月15日，中國鐵建地產(chan)召(zhao)開2019年年中工作會(hui)議。大會(hui)以“必保在2019年實現千(qian)億(yi)銷售目標”為主題，彰顯了企業必勝的信心。
經(jing)歷(li)了前期(qi)的改(gai)革(ge)積累和(he)鋪墊，吳仕巖從組織體系、內生(sheng)動(dong)力(li)(li)、土地(di)儲備、團(tuan)隊能力(li)(li)等(deng)多個(ge)方面同步(bu)分析了集團(tuan)公司(si)在(zai)2019年實現“千億”目標已經(jing)具備的基礎和(he)條件，他(ta)強調(diao)只要認(ren)識(shi)到位(wei)、思路正確、措(cuo)施得力(li)(li)、執行到位(wei)就一定能夠(gou)贏得跨(kua)越發展的先機(ji)。
有(you)(you)決心，更要(yao)有(you)(you)路徑(jing)。以沖擊千億為(wei)目標，中國鐵建(jian)(jian)地產(chan)明確將“三(san)轉(zhuan)”目標要(yao)求作為(wei)企(qi)業(ye)推進結(jie)構調整和轉(zhuan)型(xing)升級的重(zhong)中之(zhi)重(zhong)。“三(san)轉(zhuan)”即(ji)為(wei)轉(zhuan)產(chan)：就是(shi)要(yao)推進產(chan)品創新，構建(jian)(jian)企(qi)業(ye)特色；要(yao)根(gen)據消費升級拓展文旅地產(chan)、養老地產(chan)、長租公寓等業(ye)務。轉(zhuan)場：就是(shi)要(yao)突破單一的招(zhao)拍掛市場，優化空(kong)間結(jie)構布局(ju)，抓住城市群趨勢(shi)性機會；推動央企(qi)合作、地方國有(you)(you)企(qi)業(ye)合作；推進海外地產(chan)拓展布局(ju)。轉(zhuan)商(shang)：就是(shi)要(yao)做(zuo)全(quan)產(chan)業(ye)鏈復合投資，打造鐵建(jian)(jian)城，探索新的開(kai)發模式。
行業拐點處革故(gu)鼎新如(ru)逆水行舟，中國鐵建地產則選擇以千億沖關目標為引領，開啟企(qi)(qi)業轉(zhuan)型升級加(jia)速之路。百(bai)舸(ge)爭流奮楫者先，企(qi)(qi)業在突破重(zhong)圍后(hou)也將迎來嶄新征(zheng)程。（《國資報告》記(ji)者 王倩(qian)倩(qian)）
