文章來(lai)源：經濟參(can)考(kao)報(bao) 發布(bu)時(shi)間：2019-06-14
有(you)這樣一家(jia)長(chang)租公寓運營企業——創業公社，運營管理的長(chang)租公寓不過500余套(tao)房、面積僅萬余平方米，但(dan)短(duan)短(duan)兩(liang)年(nian)(nian)已經(jing)開始盈(ying)利。還(huan)有(you)一項預計：今(jin)年(nian)(nian)底創業公社手中房屋將猛增至2800套(tao)，2019年(nian)(nian)底將增加至18000套(tao)。令(ling)人想不到的是，這還(huan)是一家(jia)國有(you)資(zi)本主導的長(chang)租公寓運營機(ji)構。
成立于2013年5月的創業公(gong)(gong)社，如何能做到(dao)這一點？創業公(gong)(gong)社總經理(li)劉循序(xu)日前接受了(le)《經濟參考(kao)報》記者專訪，解碼創業公(gong)(gong)社、國有資(zi)本在(zai)競爭激烈(lie)的長(chang)租(zu)公(gong)(gong)寓市場“長(chang)袖善(shan)舞(wu)”的三大“法(fa)寶”。
公寓和產業園1：1配比
“37度公寓最明顯(xian)的一個(ge)特點是，目標群體以在產業園區創業、在科技型(xing)企(qi)業就業的大學畢業生為(wei)主，而非流(liu)動性較(jiao)大的外來務(wu)工人員。”劉循序(xu)說。
據(ju)了(le)解(jie)，創(chuang)業(ye)公(gong)社提供兩種(zhong)產(chan)品，一(yi)是創(chuang)業(ye)企業(ye)、創(chuang)業(ye)者(zhe)的(de)辦公(gong)園區，另一(yi)個是以“37度(du)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)”為(wei)代表的(de)長租公(gong)寓(yu)(yu)(yu)。目前公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)住(zhu)戶中，擁有(you)專科學(xue)歷的(de)約占3%，本(ben)科學(xue)歷的(de)約占30%，其余(yu)超過(guo)60%的(de)住(zhu)戶是碩士(shi)(shi)、博(bo)士(shi)(shi)或者(zhe)更高的(de)學(xue)歷，年齡基本(ben)上(shang)不超過(guo)38歲。
“創業(ye)(ye)(ye)(ye)公社始(shi)終以服務創業(ye)(ye)(ye)(ye)者為(wei)目的(de)(de)，所(suo)以我們(men)的(de)(de)集中(zhong)式長(chang)租(zu)公寓，關(guan)注的(de)(de)核(he)心在于能否為(wei)創業(ye)(ye)(ye)(ye)者帶來更多價值。”劉循序說(shuo)，“基于此，我們(men)的(de)(de)發展模式是，對集中(zhong)式存量(liang)物業(ye)(ye)(ye)(ye)進行合理改造升級，為(wei)創業(ye)(ye)(ye)(ye)者、創新創業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)提供‘職住平(ping)衡’的(de)(de)整體服務，同時為(wei)有效(xiao)打通大(da)城市(shi)通勤‘微循環’作出貢獻。”
據(ju)介(jie)紹，創(chuang)業公(gong)社長租公(gong)寓和(he)產業園區(qu)總面積(ji)基本(ben)按(an)照1：1配(pei)比。這樣的(de)運營方式(shi)，一方面能夠(gou)實現在某一區(qu)域(yu)內(nei)集中(zhong)供應大量房(fang)源，價格相對(dui)可控；另(ling)一方面可以為“職住平衡”發揮重要作用，為園區(qu)及公(gong)寓入住的(de)創(chuang)業者(zhe)創(chuang)造最便利的(de)工作與生活條件。
創業(ye)公(gong)(gong)社長租公(gong)(gong)寓，一般(ban)在(zai)距(ju)離(li)園區三(san)四公(gong)(gong)里的(de)半(ban)徑范圍內，最(zui)長不(bu)超過五公(gong)(gong)里，且兩者之(zhi)間(jian)有(you)(you)(you)班車接送。“這種布(bu)局方式，有(you)(you)(you)利于破解(jie)大城市管理中的(de) ‘微循(xun)(xun)環’難題，有(you)(you)(you)效縮短通(tong)勤(qin)距(ju)離(li)和上下班時間(jian)，緩解(jie)城市交通(tong)壓力。”劉循(xun)(xun)序(xu)說。
這種模式，對創(chuang)業(ye)者而(er)言無疑具(ju)有較(jiao)大(da)吸引力(li)。在37度(du)公(gong)寓(yu)內(nei)，記者見到了(le)來自臺(tai)(tai)灣的(de)(de)創(chuang)業(ye)者鄭(zheng)博宇。他(ta)自稱(cheng)“北(bei)漂”，是(shi)創(chuang)業(ye)公(gong)社“臺(tai)(tai)灣驛站”負責人(ren)，同時也是(shi)37度(du)公(gong)寓(yu)的(de)(de)住(zhu)戶。他(ta)說，創(chuang)業(ye)公(gong)社為創(chuang)業(ye)者提供了(le)良好的(de)(de)創(chuang)業(ye)條件，包括三(san)個月的(de)(de)免(mian)費辦(ban)公(gong)場地(di)、可靠的(de)(de)咨詢服務……在鄭(zheng)博宇帶動下，目(mu)前入駐創(chuang)業(ye)公(gong)社的(de)(de)臺(tai)(tai)灣創(chuang)業(ye)團隊(dui)已經超(chao)(chao)過50個，其(qi)中(zhong)入住(zhu)37度(du)公(gong)寓(yu)的(de)(de)臺(tai)(tai)灣創(chuang)業(ye)者已經超(chao)(chao)過10戶。
集中處置+統一管理
劉循(xun)序介紹(shao)，37度公寓的(de)(de)房源(yuan)來(lai)自機關與國企(qi)、集(ji)體建設用(yong)地，以及一些城市(shi)更(geng)新改(gai)造(zao)(zao)(zao)遺(yi)留下的(de)(de)資產項目。“批(pi)發(fa)式”的(de)(de)改(gai)造(zao)(zao)(zao)和(he)出(chu)租，一是(shi)(shi)方便進行統一管(guan)理(li)，二是(shi)(shi)能夠有(you)效降(jiang)低改(gai)造(zao)(zao)(zao)和(he)運(yun)營成(cheng)本，這部分資金可用(yong)于(yu)改(gai)善公共設施等，三是(shi)(shi)便于(yu)統一規劃，給(gei)入住人群提供一個相對(dui)舒(shu)適(shi)的(de)(de)“社區型環境”。
“入(ru)住(zhu)(zhu)我們的(de)(de)創(chuang)業公寓，需要滿足幾項(xiang)基本的(de)(de)條件：一是單身，二是沒有老人合住(zhu)(zhu)，三是不養(yang)寵物等。當然，如果住(zhu)(zhu)戶成(cheng)家(jia)需要租住(zhu)(zhu)更大的(de)(de)房屋，我們會有其他產品(pin)提供。”37度公寓的(de)(de)“樓長”王旭介紹說。
集中(zhong)處置、統(tong)一(yi)運(yun)營與管理，有效降低了成本。據了解，王旭僅帶著兩位同事，就(jiu)能管理著37度公寓(yu)的500多間屋。
這也從一個側面，間(jian)接印(yin)證(zheng)了(le)相關研究機構(gou)的(de)(de)結論。中(zhong)金公司(si)認(ren)為，品牌化的(de)(de)長租(zu)公寓(yu)可以有效解決(jue)租(zu)房過(guo)程中(zhong)的(de)(de)諸多痛點。集中(zhong)式(shi)公寓(yu)租(zu)約期限更長，規模效應(ying)更明顯，享受額外的(de)(de)批(pi)零租(zu)金差，其盈利前景(jing)好于分布式(shi)。
“說實(shi)(shi)話，我們覺得利用資(zi)本大規模(mo)跑馬圈地的(de)模(mo)式，一方(fang)面活躍了市場，幫助行業(ye)快速發(fa)展，但另(ling)一方(fang)面也確實(shi)(shi)推高了價格，造成了資(zi)產泡沫(mo)。”劉循序(xu)坦言。他說，37度公寓的(de)集中處置、服務雙(shuang)創、職(zhi)住平衡模(mo)式，與以分散式房源為主(zhu)的(de)長租公寓相(xiang)比，“完全是兩個不(bu)同的(de)‘賽(sai)道’”。
國有控股+市場化運作
隨著(zhu)企業(ye)逐(zhu)步發(fa)展壯大，股(gu)東構(gou)成與治(zhi)理(li)架構(gou)也不斷豐富(fu)完善。除了(le)首鋼基(ji)金(jin)、中(zhong)關村股(gu)權交(jiao)易服務集團(tuan)這些原始投(tou)資(zi)人(ren)，創業(ye)公(gong)(gong)社(she)團(tuan)隊(dui)還受到了(le)京(jing)西(xi)創業(ye)、西(xi)部證券(quan)、順隆基(ji)金(jin)、順為(wei)資(zi)本(ben)、光(guang)耀東方等大型機構(gou)的青(qing)睞。目前，創業(ye)公(gong)(gong)社(she)的股(gu)本(ben)構(gou)成中(zhong)，國有成分超過50%，經營管理(li)團(tuan)隊(dui)持股(gu)24%左(zuo)右，其余為(wei)民(min)營資(zi)本(ben)。
“在(zai)日常經營決策(ce)上，董(dong)事會(hui)(hui)充分授權給創業(ye)團隊，‘城市合伙(huo)人’等一(yi)系列機制創新，也得到了(le)董(dong)事會(hui)(hui)和股東會(hui)(hui)的(de)支(zhi)(zhi)持。”劉循序說，董(dong)事會(hui)(hui)的(de)信(xin)任(ren)與(yu)支(zhi)(zhi)持，加上按(an)照審計要求(qiu)嚴格規范(fan)治理，令創業(ye)公社能夠在(zai)市場化競(jing)爭環境中快速(su)發展。這不僅保證了(le)企業(ye)的(de)市場化活力，還實(shi)現了(le)國有(you)資(zi)本的(de)保值(zhi)增值(zhi)。
數據顯示，2017年，創業公社實現營業收入1.28億(yi)，較上一(yi)年增長42%，成立以來的年均增長率高達127%。
“可能(neng)有(you)人會(hui)問(wen)，我(wo)們(men)(men)的(de)‘國(guo)有(you)背景’，會(hui)不會(hui)有(you)助于更‘輕易(yi)’獲得優質項目？事(shi)實(shi)上，我(wo)們(men)(men)對關聯交易(yi)的(de)處(chu)理，更為(wei)謹慎、嚴格。”劉(liu)循序說。
他坦(tan)言，“國有(you)背景”讓創業公(gong)社(she)在(zai)開展業務時，具有(you)獨特的(de)信用優勢，也(ye)有(you)更多的(de)項目來源渠道。“如我們的(de)大股東之一(yi)——首鋼基金，所投的(de)優秀企業就是我們項目來源渠道之一(yi)。”劉循(xun)序強調(diao)說，“但對于(yu)項目本身，創業公(gong)社(she)從來都是通過(guo)市場(chang)化競爭拿(na)到手的(de)。”
2017年12月(yue)18日，創業(ye)公(gong)社(she)成為中國(guo)建設銀行首批九家(jia)“入駐(zhu)”CCB（建融公(gong)寓租賃系統）的企(qi)業(ye)之(zhi)一，同時也(ye)是入選(xuan)的唯一一家(jia)北京企(qi)業(ye)。
“建(jian)設銀行擁有(you)海(hai)量客戶資源和巨(ju)額資金(jin)等(deng)優(you)勢。在國家(jia)大力提倡‘租購并舉(ju)’發展長租公(gong)寓的大背景下，與建(jian)行的合作是我(wo)們又一個(ge)重大利好(hao)。我(wo)們更有(you)信心，把創(chuang)業公(gong)社做得更大、更好(hao)。”劉循(xun)序說。（記者 王奇(qi)）
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