文章來(lai)源：經濟參考報 發(fa)布時(shi)間：2019-06-14
有這樣一(yi)家(jia)長(chang)租(zu)公(gong)寓運營(ying)企業(ye)——創業(ye)公(gong)社(she)(she)，運營(ying)管(guan)理的(de)長(chang)租(zu)公(gong)寓不過500余套(tao)房、面積僅(jin)萬余平(ping)方米，但短(duan)短(duan)兩年(nian)已經開始(shi)盈利(li)。還有一(yi)項(xiang)預(yu)計：今年(nian)底(di)創業(ye)公(gong)社(she)(she)手中房屋將(jiang)猛(meng)增至2800套(tao)，2019年(nian)底(di)將(jiang)增加至18000套(tao)。令人想不到(dao)的(de)是(shi)，這還是(shi)一(yi)家(jia)國(guo)有資(zi)本主導的(de)長(chang)租(zu)公(gong)寓運營(ying)機構(gou)。
成立于2013年5月(yue)的創業公(gong)社(she)，如何(he)能做到(dao)這一點(dian)？創業公(gong)社(she)總(zong)經理劉循序(xu)日前接受(shou)了《經濟參(can)考報》記(ji)者(zhe)專訪，解(jie)碼創業公(gong)社(she)、國(guo)有資(zi)本在競爭激烈的長租公(gong)寓市場“長袖善舞”的三(san)大(da)“法寶(bao)”。
公寓和產業園1：1配比
“37度公(gong)寓最明顯的(de)一個特點是，目標群體以在產(chan)業(ye)園區創(chuang)業(ye)、在科技(ji)型企業(ye)就(jiu)業(ye)的(de)大學畢業(ye)生為主，而非流動性較大的(de)外來(lai)務工人(ren)員。”劉循序說(shuo)。
據了解(jie)，創業(ye)(ye)公(gong)(gong)社提供(gong)兩種產(chan)品，一是(shi)(shi)創業(ye)(ye)企業(ye)(ye)、創業(ye)(ye)者(zhe)的(de)(de)辦公(gong)(gong)園(yuan)區，另一個(ge)是(shi)(shi)以“37度公(gong)(gong)寓”為代表(biao)的(de)(de)長租公(gong)(gong)寓。目(mu)前公(gong)(gong)寓的(de)(de)住戶(hu)中，擁有專科(ke)學(xue)歷(li)的(de)(de)約占(zhan)3%，本科(ke)學(xue)歷(li)的(de)(de)約占(zhan)30%，其(qi)余超過(guo)60%的(de)(de)住戶(hu)是(shi)(shi)碩(shuo)士、博士或者(zhe)更高的(de)(de)學(xue)歷(li)，年(nian)齡基本上不(bu)超過(guo)38歲(sui)。
“創業(ye)公(gong)社始終以服務創業(ye)者為(wei)目的，所以我(wo)們的集中(zhong)(zhong)式(shi)長租公(gong)寓(yu)，關(guan)注的核心在于能否為(wei)創業(ye)者帶來更多價值。”劉循(xun)序說，“基(ji)于此，我(wo)們的發展模式(shi)是，對集中(zhong)(zhong)式(shi)存量(liang)物業(ye)進行(xing)合(he)理改造升級，為(wei)創業(ye)者、創新(xin)創業(ye)企業(ye)提供‘職住平衡’的整(zheng)體服務，同時為(wei)有效打通大城市通勤‘微循(xun)環’作出(chu)貢獻。”
據介紹，創業(ye)(ye)公社長租公寓(yu)和產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)總面積基本按照1：1配比。這(zhe)樣的運營方(fang)式，一(yi)方(fang)面能(neng)夠實(shi)現(xian)在某一(yi)區(qu)域內集(ji)中供(gong)應大量房源，價格相對可(ke)控(kong)；另一(yi)方(fang)面可(ke)以為“職住平衡(heng)”發揮重要作用，為園(yuan)區(qu)及公寓(yu)入住的創業(ye)(ye)者創造最便利(li)的工(gong)作與生活(huo)條件。
創業公(gong)(gong)社長租公(gong)(gong)寓，一般在距離園區三四公(gong)(gong)里(li)的(de)半(ban)徑范(fan)圍內，最長不超過五公(gong)(gong)里(li)，且(qie)兩者之(zhi)間有(you)(you)(you)班車接送。“這種布局方(fang)式，有(you)(you)(you)利于破(po)解(jie)大城(cheng)市管理中(zhong)的(de) ‘微循(xun)環’難題，有(you)(you)(you)效縮短通勤距離和上(shang)下(xia)班時(shi)間，緩(huan)解(jie)城(cheng)市交通壓(ya)力。”劉循(xun)序說(shuo)。
這種(zhong)模式(shi)，對(dui)創(chuang)業(ye)者(zhe)(zhe)而言無疑具有較大吸引力。在37度公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)內，記者(zhe)(zhe)見(jian)到了(le)來自(zi)臺灣(wan)的創(chuang)業(ye)者(zhe)(zhe)鄭博(bo)宇(yu)。他自(zi)稱“北漂”，是創(chuang)業(ye)公(gong)(gong)(gong)社(she)“臺灣(wan)驛站”負責人(ren)，同時也是37度公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)的住戶。他說(shuo)，創(chuang)業(ye)公(gong)(gong)(gong)社(she)為創(chuang)業(ye)者(zhe)(zhe)提供了(le)良好的創(chuang)業(ye)條件，包括三個月(yue)的免(mian)費辦公(gong)(gong)(gong)場地、可靠(kao)的咨(zi)詢(xun)服務(wu)……在鄭博(bo)宇(yu)帶動(dong)下，目前(qian)入駐創(chuang)業(ye)公(gong)(gong)(gong)社(she)的臺灣(wan)創(chuang)業(ye)團隊已(yi)經(jing)超(chao)過50個，其中入住37度公(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)的臺灣(wan)創(chuang)業(ye)者(zhe)(zhe)已(yi)經(jing)超(chao)過10戶。
集中處置+統一管理
劉循序(xu)介(jie)紹，37度公(gong)(gong)寓(yu)的(de)房源來自(zi)機(ji)關與國(guo)企、集體(ti)建設用地，以及一些城市更(geng)新改造(zao)遺留(liu)下的(de)資產項目。“批發式”的(de)改造(zao)和出租，一是方便進行統一管理，二(er)是能夠有效降低改造(zao)和運(yun)營成本，這部分資金可用于改善(shan)公(gong)(gong)共設施(shi)等，三是便于統一規劃(hua)，給(gei)入住人群提供一個相(xiang)對舒適的(de)“社區型(xing)環境”。
“入住(zhu)我(wo)們的創業公寓(yu)，需要(yao)滿足幾項(xiang)基本的條件：一是單身，二是沒有(you)老人(ren)合住(zhu)，三是不養寵物等。當然，如果住(zhu)戶(hu)成(cheng)家(jia)需要(yao)租住(zhu)更大的房屋，我(wo)們會(hui)有(you)其(qi)他產品(pin)提(ti)供。”37度(du)公寓(yu)的“樓(lou)長”王旭介紹說。
集中處置、統一運營與管(guan)理，有效降低了成本。據了解，王旭僅帶著(zhu)兩位同事，就能管(guan)理著(zhu)37度公寓的500多間(jian)屋(wu)。
這(zhe)也從一個側面，間接(jie)印證了相關研究機構的結(jie)論。中金公司認為，品牌化的長租公寓可以有效解決(jue)租房過程中的諸多痛點。集中式公寓租約期限(xian)更(geng)長，規(gui)模(mo)效應(ying)更(geng)明顯(xian)，享受額外的批(pi)零租金差，其(qi)盈利前景好于分(fen)布式。
“說實話，我們覺得利用資(zi)本大規(gui)模跑馬(ma)圈地的(de)(de)模式，一(yi)方面(mian)活躍了市場，幫助(zhu)行業快速發(fa)展，但另一(yi)方面(mian)也確實推高了價格，造成了資(zi)產泡沫。”劉循(xun)序坦言。他說，37度公寓(yu)的(de)(de)集中處置(zhi)、服(fu)務(wu)雙創、職住平衡模式，與以分散式房源為主的(de)(de)長(chang)租公寓(yu)相比，“完全是兩個不(bu)同的(de)(de)‘賽道’”。
國有控股+市場化運作
隨著企業逐步(bu)發展(zhan)壯大(da)，股(gu)(gu)東(dong)(dong)構(gou)成與治(zhi)理架構(gou)也不斷(duan)豐富(fu)完善。除了首鋼基(ji)金(jin)、中關村股(gu)(gu)權交易服務集團(tuan)(tuan)這些原始投資人(ren)，創(chuang)業公(gong)社團(tuan)(tuan)隊還受到了京西創(chuang)業、西部證券、順隆基(ji)金(jin)、順為(wei)資本(ben)、光耀東(dong)(dong)方等(deng)大(da)型機構(gou)的青(qing)睞。目前，創(chuang)業公(gong)社的股(gu)(gu)本(ben)構(gou)成中，國有成分超過50%，經(jing)營管理團(tuan)(tuan)隊持股(gu)(gu)24%左右(you)，其余(yu)為(wei)民營資本(ben)。
“在(zai)日(ri)常經(jing)營決策上，董事(shi)(shi)(shi)會(hui)充分(fen)授權(quan)給(gei)創(chuang)(chuang)業團(tuan)隊，‘城市合伙人’等一(yi)系列機制創(chuang)(chuang)新(xin)，也(ye)得到了董事(shi)(shi)(shi)會(hui)和股東會(hui)的(de)支持(chi)。”劉循(xun)序說，董事(shi)(shi)(shi)會(hui)的(de)信任(ren)與支持(chi)，加上按照審計要(yao)求嚴格規范(fan)治理(li)，令創(chuang)(chuang)業公社能夠在(zai)市場化競爭環(huan)境(jing)中快速發展。這不(bu)僅保證了企業的(de)市場化活力(li)，還實現了國有資本的(de)保值增值。
數(shu)據顯示，2017年(nian)(nian)，創業公社實(shi)現(xian)營業收入(ru)1.28億，較(jiao)上(shang)一年(nian)(nian)增長42%，成(cheng)立以來的(de)年(nian)(nian)均增長率高(gao)達127%。
“可能有(you)人會問，我(wo)們的‘國有(you)背景’，會不(bu)會有(you)助于更‘輕易(yi)(yi)’獲得優(you)質項目？事(shi)實上(shang)，我(wo)們對關聯交易(yi)(yi)的處理，更為謹慎、嚴格。”劉循(xun)序說。
他(ta)坦言(yan)，“國(guo)有背景”讓創(chuang)業(ye)(ye)公社(she)在開展業(ye)(ye)務時，具有獨(du)特的(de)信用(yong)優勢，也(ye)有更(geng)多的(de)項目(mu)來(lai)(lai)源渠道。“如我(wo)(wo)們(men)(men)的(de)大股東之一——首鋼基金，所投的(de)優秀企業(ye)(ye)就(jiu)是(shi)我(wo)(wo)們(men)(men)項目(mu)來(lai)(lai)源渠道之一。”劉循序強(qiang)調(diao)說，“但對于項目(mu)本身，創(chuang)業(ye)(ye)公社(she)從來(lai)(lai)都(dou)是(shi)通過市場(chang)化(hua)競爭拿到(dao)手的(de)。”
2017年12月(yue)18日，創業(ye)公社成為(wei)中(zhong)國建設銀(yin)行首批(pi)九家“入駐(zhu)”CCB（建融公寓租賃(lin)系(xi)統(tong)）的(de)企(qi)業(ye)之(zhi)一(yi)(yi)(yi)，同時也是(shi)入選的(de)唯一(yi)(yi)(yi)一(yi)(yi)(yi)家北京企(qi)業(ye)。
“建設銀行擁有海量客(ke)戶資源和巨額資金等優勢(shi)。在國家(jia)大力提(ti)倡‘租購并舉’發(fa)展(zhan)長租公(gong)寓的大背景下，與建行的合作是我(wo)們(men)又一個重大利(li)好(hao)。我(wo)們(men)更有信心，把創(chuang)業公(gong)社做得更大、更好(hao)。”劉循序說。（記者 王(wang)奇）
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