文章來源：經濟參考(kao)報 發布時間：2021-12-02
“購房(fang)不易(yi)，焦(jiao)慮難減。”長此以(yi)往，城市能留住(zhu)誰(shui)？城市活力如何維持？
對此(ci)，深圳拿(na)出了自己(ji)的(de)解決方(fang)案：2018年(nian)至2035年(nian)，籌(chou)建(jian)100萬套租售價格為市場價3成至6成的(de)公共(gong)住房；財政出資1000億(yi)元，組建(jian)一家專職籌(chou)建(jian)公共(gong)住房的(de)國(guo)有(you)獨資企業——深圳市人才安居集團有(you)限公司（下稱“人才安居集團”）。
成立四(si)年多來(lai)，人才安居集團通過挖掘存量土地和存量用(yong)房探(tan)索破(po)(po)解“地少”問題(ti)，通過創新融(rong)資模式(shi)等破(po)(po)解“錢緊(jin)”問題(ti)，已(yi)籌建(jian)超過12萬(wan)套公(gong)共住(zhu)房。
推動住房改革 專職國企應運而生
作為一線城市(shi)，深圳的(de)房價讓不少在深打拼的(de)奮斗者“望樓(lou)興嘆”。
而早在(zai)2010年(nian)，深圳(zhen)就啟動了人(ren)才安居(ju)試點工作。十年(nian)來，深圳(zhen)的(de)人(ren)才安居(ju)政(zheng)策，經歷了一個(ge)大跨度的(de)發展，從早期以貨(huo)幣補貼租房(fang)為(wei)主(zhu)，變為(wei)如今以籌建公共(gong)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)（公共(gong)租賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)、安居(ju)型商品房(fang)、人(ren)才住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)三(san)類(lei)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的(de)統稱）為(wei)主(zhu)和貨(huo)幣補貼為(wei)輔(fu)。
2012年至2016年，深圳先后出臺了安居(ju)型商品房(fang)、公共(gong)租賃住(zhu)房(fang)相關建(jian)設和(he)(he)管理暫(zan)行辦(ban)法以及促進人才(cai)優(you)秀發展的若(ruo)干措施(shi)(shi)、人才(cai)住(zhu)房(fang)制(zhi)度(du)的若(ruo)干措施(shi)(shi)等(deng)政策。為了落實深圳市(shi)(shi)(shi)委市(shi)(shi)(shi)政府關于人才(cai)優(you)先發展戰略，加快人才(cai)住(zhu)房(fang)的籌建(jian)進度(du)，2016年6月，深圳市(shi)(shi)(shi)政府出資(zi)1000億(yi)元成立國有(you)獨資(zi)企業——深圳市(shi)(shi)(shi)人才(cai)安居(ju)集團有(you)限公司，專職負責(ze)深圳市(shi)(shi)(shi)人才(cai)住(zhu)房(fang)投融資(zi)建(jian)設籌集和(he)(he)運營(ying)管理。
人(ren)才(cai)安居(ju)集團成立之初，就(jiu)肩負著重要(yao)使命。深圳市住(zhu)房(fang)(fang)保(bao)障(zhang)發(fa)展(zhan)“十三五”規劃(hua)中提出，全市計劃(hua)新增(zeng)籌(chou)集建設(she)人(ren)才(cai)住(zhu)房(fang)(fang)和(he)保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)（指公共租賃房(fang)(fang)和(he)安居(ju)型商品房(fang)(fang)）40萬套，其中計劃(hua)供應(ying)人(ren)才(cai)住(zhu)房(fang)(fang)和(he)保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)35萬套。
2018年，深(shen)(shen)圳市加(jia)碼(ma)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)保障安(an)居(ju)工程，在(zai)《深(shen)(shen)圳市人(ren)(ren)民政府關于(yu)深(shen)(shen)化住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制度改革加(jia)快建立多主體供給多渠道保障租購(gou)并舉的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供應(ying)與保障體系的(de)意見》中提出了更高的(de)目標：到2035年，新增建設(she)籌(chou)集(ji)各類(lei)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)共170萬套，其(qi)中人(ren)(ren)才住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)、安(an)居(ju)型商(shang)品房(fang)(fang)(fang)和公(gong)共租賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)總量不少于(yu)100萬套，并明(ming)確公(gong)共租賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)、安(an)居(ju)型商(shang)品房(fang)(fang)(fang)、人(ren)(ren)才住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)租售價格分別為(wei)市場價的(de)10%至(zhi)30%、50%和60%。人(ren)(ren)才安(an)居(ju)集(ji)團(tuan)的(de)職(zhi)責由原來只(zhi)負責人(ren)(ren)才住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)籌(chou)建拓寬為(wei)承擔三類(lei)公(gong)共住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)籌(chou)建任務。
隨后，深圳又明確(que)了位于(yu)原(yuan)特區(qu)內的限價人(ren)才(cai)住房(fang)項目毛(mao)坯房(fang)售價處于(yu)4萬(wan)元至5萬(wan)元/平(ping)方米區(qu)間(jian)，最(zui)高售價原(yuan)則上(shang)不超過5萬(wan)元/平(ping)方米；位于(yu)原(yuan)特區(qu)外的限價人(ren)才(cai)住房(fang)項目毛(mao)坯房(fang)，普遍處于(yu)2萬(wan)元至3萬(wan)元/平(ping)方米區(qu)間(jian)，最(zui)高售價原(yuan)則上(shang)不超過4萬(wan)元/平(ping)方米。
人才(cai)安居集(ji)團副總經理王志楷表示，面(mian)對至(zhi)2035年(nian)深圳建設(she)100萬(wan)套(tao)公(gong)共(gong)住房的目(mu)(mu)標，作為(wei)專職負責公(gong)共(gong)住房投(tou)資(zi)建設(she)和運營(ying)管(guan)理的國(guo)企，公(gong)司以未來(lai)新增籌建100萬(wan)套(tao)公(gong)共(gong)住房任務(wu)的三分之一(yi)作為(wei)發(fa)展目(mu)(mu)標，挖掘(jue)利(li)用(yong)存量土地資(zi)源，加速推進項目(mu)(mu)拓展與落地。
截至2020年10月，成立僅(jin)四年多(duo)的人(ren)才(cai)(cai)(cai)安居集團持(chi)有(you)在建(jian)(jian)項目50個，總(zong)(zong)建(jian)(jian)筑面積約(yue)(yue)800萬平(ping)方米；累計(ji)籌建(jian)(jian)人(ren)才(cai)(cai)(cai)住房(fang)12.2萬套(tao)，占(zhan)全市同期籌建(jian)(jian)總(zong)(zong)量近40%；累計(ji)供應公共(gong)住房(fang)約(yue)(yue)4萬套(tao)，服務各類企業約(yue)(yue)2000家、人(ren)才(cai)(cai)(cai)及(ji)家屬約(yue)(yue)10萬人(ren)。
破解“找地難”：探索“六類十五種”籌建渠道
實際(ji)上，自2010年啟動(dong)人(ren)才安居試點(dian)工作至今，十年來(lai)，深(shen)圳(zhen)已供應了不少公(gong)共住房(fang)(fang)，但由于城(cheng)市(shi)土地空間小，人(ren)口凈流入量大，深(shen)圳(zhen)整體住房(fang)(fang)市(shi)場仍處(chu)于供不應求(qiu)狀態(tai)。與此同(tong)時，深(shen)圳(zhen)保(bao)障性住房(fang)(fang)的輪(lun)候(hou)庫里，輪(lun)候(hou)者也越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)多，排隊(dui)等待時間越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)長(chang)。深(shen)圳(zhen)出現(xian)了買(mai)商品房(fang)(fang)難，租購公(gong)共住房(fang)(fang)也難的局面。
可供(gong)開發(fa)土(tu)地(di)空間有限，是深(shen)圳(zhen)解決住房困(kun)難面(mian)臨(lin)的(de)(de)最大難題，能否實現土(tu)地(di)資源的(de)(de)可持續獲取是籌建公共住房需(xu)要突破的(de)(de)難點。為了加(jia)快公共住房籌建，深(shen)圳(zhen)直(zhi)面(mian)土(tu)地(di)供(gong)應(ying)保障不足的(de)(de)發(fa)展困(kun)境，提(ti)出(chu)探(tan)索六類(lei)十五種籌建渠道(dao)。
目前，新增供地(di)建(jian)(jian)設仍是深圳籌建(jian)(jian)公共住房(fang)的(de)主力(li)渠道。為(wei)配合住房(fang)制度(du)改革，深圳面向市場推(tui)出“只租不售”居(ju)(ju)住用地(di)和(he)出售型人(ren)(ren)才(cai)住房(fang)用地(di)兩(liang)類(lei)居(ju)(ju)住用地(di)。人(ren)(ren)才(cai)安居(ju)(ju)集(ji)團成為(wei)競(jing)得這兩(liang)類(lei)居(ju)(ju)住用地(di)的(de)先行(xing)者(zhe)。2018年10月，人(ren)(ren)才(cai)安居(ju)(ju)集(ji)團競(jing)得的(de)位于(yu)龍華區的(de)深圳市首個掛牌出讓的(de)“只租不售”居(ju)(ju)住用地(di)安居(ju)(ju)瑞(rui)龍苑項目開工建(jian)(jian)設。2019年11月，人(ren)(ren)才(cai)安居(ju)(ju)集(ji)團競(jing)得位于(yu)大(da)鵬(peng)新區的(de)深圳市首宗(zong)出售型人(ren)(ren)才(cai)居(ju)(ju)住用地(di)。
受(shou)制于土地新(xin)增供應有限(xian)，僅靠招拍掛拿地，基本無望(wang)完成百萬(wan)套公共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)供應目標。為此，深圳提出了六類十五種公共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)籌建渠道(dao)。作為公共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)專營機(ji)構，人才安居集團(tuan)在挖掘存(cun)量渠道(dao)潛力(li)上(shang)一馬當先，探索(suo)通(tong)過棚戶區改(gai)造、合(he)作開發建設、臨深片區開發、工改(gai)保、城市更新(xin)配建、規模化租賃等(deng)方式籌建公共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)。
——加快(kuai)推進老舊(jiu)住宅(zhai)小區棚改。
棚(peng)(peng)(peng)改項目(mu)基本都面臨(lin)著產權(quan)復雜、住戶多、利益訴求多、歷史遺留(liu)問題多等復雜情況(kuang)。2017年(nian)2月，人才(cai)安(an)居集(ji)團負責的寶安(an)38區新樂花園、39區海樂花園棚(peng)(peng)(peng)改項目(mu)啟動，創下深圳首個當(dang)年(nian)簽約、當(dang)年(nian)動工的棚(peng)(peng)(peng)改紀錄，跑出了棚(peng)(peng)(peng)改安(an)居“加速度(du)”。
2018年出(chu)臺的《深(shen)圳(zhen)市人民政府關于(yu)加強棚戶(hu)區改(gai)(gai)(gai)造工(gong)作的實(shi)施意見》，明確(que)棚改(gai)(gai)(gai)項目新建住宅部分除用于(yu)搬遷(qian)安置住房(fang)(fang)外，全部用作人才(cai)住房(fang)(fang)和保障性(xing)住房(fang)(fang)。王志楷說：“明確(que)棚改(gai)(gai)(gai)新增住宅用于(yu)建設公共(gong)住房(fang)(fang)后，棚改(gai)(gai)(gai)成為籌(chou)集(ji)公共(gong)住房(fang)(fang)的重(zhong)要(yao)渠(qu)道。”
截(jie)至2020年10月，人才(cai)安(an)居集團(tuan)作為實施(shi)主(zhu)體的棚(peng)改項目(mu)已(yi)(yi)達(da)到14個，占深(shen)圳市(shi)棚(peng)戶區改造項目(mu)90%以上。目(mu)前，人才(cai)安(an)居集團(tuan)已(yi)(yi)通(tong)過棚(peng)改籌建公共住(zhu)房8022套，占同期(qi)籌建總量的6.6%。
——盤活機關事業(ye)單位、國有企業(ye)存量用地(di)。
2019年(nian)10月，深圳首開盤活國(guo)企存量(liang)用地建設人(ren)才(cai)(cai)住房先例(li)。由深圳市人(ren)才(cai)(cai)安居集(ji)(ji)團投資(zi)建設，聯合深圳機(ji)場集(ji)(ji)團盤活機(ji)場存量(liang)用地合作開發(fa)的(de)安居空港花園項(xiang)目(mu)開工建設。該項(xiang)目(mu)2022年(nian)建成后可為機(ji)場集(ji)(ji)團、機(ji)場駐(zhu)場單位(wei)等大空港片區單位(wei)提供人(ren)才(cai)(cai)住房約2500套。
2020年(nian)1月，人才安居集團首(shou)個利(li)用機關企事業單位(wei)存量用地建(jian)設人才住房的深圳市稅務局新沙(sha)地項目(mu)開工，通過政企合作開發，進一步拓(tuo)展了人才住房籌建(jian)渠道。
——統租改造開啟(qi)定制化住房供應(ying)。
人(ren)才(cai)(cai)安居集團通過走進企業，對接人(ren)才(cai)(cai)需求，完善(shan)人(ren)才(cai)(cai)住房供應體系(xi)，配合相關部門保障人(ren)才(cai)(cai)的住房需求。
2019年11月(yue)，人(ren)(ren)才(cai)安(an)居(ju)集團通過(guo)試點(dian)統(tong)租改(gai)(gai)造方(fang)式(shi)在龍華(hua)區建設“安(an)居(ju)·教(jiao)(jiao)師之家（同(tong)勝(sheng)）”。該項目(mu)是深圳市首(shou)個(ge)解決教(jiao)(jiao)育系(xi)統(tong)人(ren)(ren)才(cai)住房(fang)問題(ti)的長租公寓項目(mu)，根據人(ren)(ren)才(cai)住房(fang)裝(zhuang)修標準及擬配租單位需求(qiu)(qiu)，對(dui)租賃(lin)的住房(fang)進行(xing)裝(zhuang)修改(gai)(gai)造，向同(tong)勝(sheng)學(xue)校教(jiao)(jiao)師定(ding)向配租，成為精準解決確有(you)實(shi)際需求(qiu)(qiu)人(ren)(ren)才(cai)住房(fang)困難的有(you)效嘗試。
2020年(nian)3月和4月，人(ren)才(cai)安居集團分別在(zai)龍(long)華區(qu)和龍(long)崗區(qu)先后推出“安居·醫護之家”，為(wei)一線醫護防疫人(ren)員提供住(zhu)房(fang)保障。
此外，人才(cai)安居(ju)集團還聯(lian)手萬(wan)科(ke)合資成立深圳市安居(ju)泊寓租(zu)賃服務(wu)(wu)有限公(gong)司，采用“物業統租(zu)+綜合整治+運營管理”的一體(ti)化(hua)開發模(mo)式，打造了懷(huai)德(de)翠崗五區(qu)39號(hao)樓、懷(huai)德(de)富(fu)德(de)商務(wu)(wu)大廈、萬(wan)豐大洋田等三個城中(zhong)村(cun)綜合整治人才(cai)住(zhu)房(fang)社區(qu)，提供約1603套人才(cai)住(zhu)房(fang)。
王志楷表示(shi)，在人才安(an)居集團嘗試(shi)的各類籌(chou)建(jian)方(fang)式中，最終是要以(yi)增加全市(shi)住(zhu)房總量(liang)為目(mu)標(biao)。棚改和盤活存量(liang)用地將(jiang)是重要的推進方(fang)向(xiang)。而統租改造這類方(fang)式由于未新增住(zhu)房供應，僅提(ti)高(gao)住(zhu)房質量(liang)，雖有嘗試(shi)，但未來難(nan)以(yi)成為最主要的籌(chou)建(jian)渠(qu)道。
破除“找錢難”：創新融資模式 合理制定租售比
近(jin)年(nian)來，深(shen)圳的住(zhu)(zhu)房保障(zhang)目標不斷提高，2018年(nian)至(zhi)2035年(nian)，深(shen)圳要籌建(jian)100萬套低于市場價的公共住(zhu)(zhu)房。這樣的背景下(xia)，人才(cai)安居集團的籌建(jian)任務量(liang)也在不斷增(zeng)加。“承擔起全市三分之(zhi)一籌建(jian)任務”意味著(zhu)要籌建(jian)33.3萬套以上(shang)的公共住(zhu)(zhu)房。
面(mian)對大(da)量(liang)的(de)(de)籌(chou)建(jian)任務(wu)(wu)，土地(di)是一(yi)(yi)大(da)難(nan)題，資金是另一(yi)(yi)大(da)難(nan)題。“公(gong)(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房事業(ye)(ye)(ye)要(yao)實(shi)現可持續，需(xu)要(yao)企業(ye)(ye)(ye)可持續運營(ying)。”王志楷說(shuo)：“作(zuo)為企業(ye)(ye)(ye)，不(bu)能(neng)虧損(sun)。一(yi)(yi)旦虧損(sun)，就不(bu)能(neng)長久地(di)持續。財(cai)政也不(bu)可能(neng)一(yi)(yi)直(zhi)掏錢給(gei)我們(men)搞公(gong)(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房。所以(yi)，我們(men)在(zai)構建(jian)以(yi)公(gong)(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房為核心的(de)(de)‘一(yi)(yi)核多元’的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)板(ban)塊，推(tui)進公(gong)(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房、物業(ye)(ye)(ye)服務(wu)(wu)、商(shang)業(ye)(ye)(ye)運營(ying)、住(zhu)房金融(rong)和其他業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)全面(mian)發展，確(que)保企業(ye)(ye)(ye)有微利，實(shi)現滾動發展。”
為保障人才住房的投資建(jian)設運營資金(jin)需求，人才安居集團通(tong)過(guo)多(duo)種(zhong)渠道創新投融資方式。
2018年12月，人才(cai)安居集團租賃住房資(zi)產支持專(zhuan)項計劃（REITs）第一期(qi)(qi)(qi)31億(yi)(yi)元產品在(zai)(zai)深圳證(zheng)券交易所掛牌(pai)交易；2020年4月，在(zai)(zai)銀行(xing)間市場成(cheng)功發行(xing)首期(qi)(qi)(qi)30億(yi)(yi)元人才(cai)住房企業(ye)中期(qi)(qi)(qi)票據；2020年6月，發行(xing)了注冊額度(du)100億(yi)(yi)元的公司(si)債券“20安紓01”，首期(qi)(qi)(qi)發行(xing)57億(yi)(yi)元……
此(ci)外(wai)，人才(cai)安(an)居集團(tuan)還與國(guo)企深圳市(shi)創新投(tou)資(zi)集團(tuan)有限公(gong)司(si)合資(zi)成立安(an)居創新股權投(tou)資(zi)基金管理(li)公(gong)司(si)，注資(zi)深圳市(shi)平穩發展母基金以(yi)及通過利用政策性和商業銀行各類(lei)融(rong)資(zi)工具(ju)等方式，強化“安(an)居+金融(rong)”戰略。
在大力挖掘投(tou)融資渠道的(de)同(tong)時，探索制(zhi)定公共住房合理租售比也是支撐企業(ye)資金流正常運轉的(de)關鍵。
截至2020年(nian)10月，人(ren)才(cai)安居(ju)集團籌(chou)建(jian)的(de)(de)12.2萬套(tao)房(fang)源中，只租不售(shou)(shou)的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)約10.95萬套(tao)，可(ke)(ke)售(shou)(shou)人(ren)才(cai)房(fang)項(xiang)目(mu)(mu)約1.26萬套(tao)，租售(shou)(shou)比約8.7：1。自2019年(nian)拍(pai)下首個可(ke)(ke)售(shou)(shou)的(de)(de)人(ren)才(cai)住(zhu)房(fang)地塊后，目(mu)(mu)前人(ren)才(cai)安居(ju)集團已(yi)通過招(zhao)拍(pai)掛獲得14個可(ke)(ke)售(shou)(shou)人(ren)才(cai)住(zhu)房(fang)項(xiang)目(mu)(mu)，預計(ji)明年(nian)將有三個項(xiang)目(mu)(mu)具備可(ke)(ke)售(shou)(shou)條件。
王志楷表示(shi)，出(chu)租(zu)型(xing)公(gong)共(gong)住房項目投資回(hui)報(bao)周期長、利潤率低(di)，租(zu)金(jin)(jin)回(hui)報(bao)率一般(ban)在(zai)1%至3%，“全是租(zu)的(de)(de)難以為繼”。可售(shou)的(de)(de)資金(jin)(jin)周轉率高(gao)一些，回(hui)籠資金(jin)(jin)才能滾動(dong)發展，才能繼續(xu)融資。適當(dang)增加租(zu)售(shou)比，符合保障對象購房需(xu)求，也有利于(yu)滿足公(gong)共(gong)住房建設的(de)(de)資金(jin)(jin)需(xu)求，實現公(gong)司(si)運營(ying)的(de)(de)良性(xing)循環和(he)可持(chi)續(xu)發展。
目前，人才安居集團正在全力配合深圳新一輪住房(fang)制(zhi)度改革中公共住房(fang)的租售(shou)比和價格(ge)測算(suan)工作。
“人才(cai)安居工程是(shi)一項長期工作(zuo)，要顯示出(chu)(chu)其住房(fang)保障作(zuo)用需(xu)要時(shi)間(jian)的(de)積累，籌(chou)(chou)建到供應(ying)，有(you)(you)難以(yi)避免(mian)的(de)數年周期，而籌(chou)(chou)建總(zong)量(liang)也需(xu)要通過(guo)持續探(tan)索新渠(qu)道和新方式來不斷增加。只有(you)(you)現(xian)在快馬(ma)加鞭，未來才(cai)能更好地顯現(xian)出(chu)(chu)安居作(zuo)用。”王志楷說。
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