文章來(lai)源：經濟參考報 發布時間：2021-12-02
“購房不(bu)易，焦慮(lv)難減。”長此(ci)以往，城(cheng)市能留住誰(shui)？城(cheng)市活力如何維持？
對此，深圳(zhen)拿出了自己的(de)解決方案：2018年至(zhi)2035年，籌建100萬套租(zu)售價格為市(shi)場價3成至(zhi)6成的(de)公(gong)共住房；財政出資1000億元，組(zu)建一家專職籌建公(gong)共住房的(de)國(guo)有(you)獨資企業——深圳(zhen)市(shi)人才安居集團(tuan)有(you)限公(gong)司（下稱“人才安居集團(tuan)”）。
成立四年多來，人才安居集團通(tong)過(guo)挖掘(jue)存(cun)量土地(di)和(he)存(cun)量用房探索破解(jie)“地(di)少”問題，通(tong)過(guo)創新(xin)融資模式等(deng)破解(jie)“錢緊”問題，已籌建超過(guo)12萬套(tao)公共住房。
推動住房改革 專職國企應運而生
作為一線城市，深圳的房價讓不少在深打(da)拼的奮斗者“望樓(lou)興嘆”。
而早在2010年，深(shen)圳就啟動了人(ren)才(cai)安居試點工(gong)作。十年來，深(shen)圳的人(ren)才(cai)安居政策，經歷了一個大(da)跨度的發展，從早期以貨(huo)幣補(bu)貼租房為(wei)主(zhu)，變(bian)為(wei)如今以籌建(jian)公共住(zhu)房（公共租賃住(zhu)房、安居型商品房、人(ren)才(cai)住(zhu)房三類(lei)住(zhu)房的統稱）為(wei)主(zhu)和貨(huo)幣補(bu)貼為(wei)輔。
2012年至2016年，深(shen)圳(zhen)先后出臺(tai)了安居(ju)型商品房、公(gong)共租賃住房相關(guan)建(jian)設(she)和管理暫行辦法以及(ji)促進人才(cai)(cai)優秀發展的若干(gan)措(cuo)施(shi)、人才(cai)(cai)住房制度的若干(gan)措(cuo)施(shi)等政(zheng)(zheng)策。為了落實(shi)深(shen)圳(zhen)市委市政(zheng)(zheng)府關(guan)于人才(cai)(cai)優先發展戰略(lve)，加(jia)快人才(cai)(cai)住房的籌(chou)建(jian)進度，2016年6月，深(shen)圳(zhen)市政(zheng)(zheng)府出資(zi)1000億元成立國有(you)(you)獨資(zi)企業——深(shen)圳(zhen)市人才(cai)(cai)安居(ju)集團有(you)(you)限(xian)公(gong)司，專職負責深(shen)圳(zhen)市人才(cai)(cai)住房投融(rong)資(zi)建(jian)設(she)籌(chou)集和運(yun)營管理。
人(ren)才安居(ju)集團成立之初，就肩負著重要使命(ming)。深圳市住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)保(bao)障(zhang)(zhang)發展“十三五”規劃中提出，全市計劃新(xin)增(zeng)籌(chou)集建(jian)設人(ren)才住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)和保(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)（指公共租(zu)賃房(fang)(fang)(fang)和安居(ju)型商品(pin)房(fang)(fang)(fang)）40萬套，其(qi)中計劃供應人(ren)才住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)和保(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)35萬套。
2018年(nian)，深圳市加碼住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)保障安居工(gong)程，在《深圳市人民政府關于深化住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制度改革加快建(jian)立(li)多主體供(gong)給多渠道保障租(zu)(zu)購并舉的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應與保障體系(xi)的(de)意見(jian)》中提出了更高的(de)目標(biao)：到(dao)2035年(nian)，新增建(jian)設籌(chou)集(ji)各類住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)共170萬套，其中人才住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)、安居型(xing)商品房(fang)(fang)和公(gong)共租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)總量不少于100萬套，并明確(que)公(gong)共租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)、安居型(xing)商品房(fang)(fang)、人才住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)租(zu)(zu)售價(jia)格(ge)分別為市場價(jia)的(de)10%至30%、50%和60%。人才安居集(ji)團的(de)職責(ze)由原來只(zhi)負責(ze)人才住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)籌(chou)建(jian)拓寬(kuan)為承擔三類公(gong)共住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)籌(chou)建(jian)任務。
隨(sui)后(hou)，深圳又明確了(le)位(wei)于(yu)原(yuan)特(te)區(qu)(qu)內的限價(jia)人才(cai)住房(fang)項(xiang)目毛坯(pi)房(fang)售(shou)(shou)(shou)價(jia)處于(yu)4萬元(yuan)(yuan)至(zhi)5萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米區(qu)(qu)間，最高售(shou)(shou)(shou)價(jia)原(yuan)則(ze)(ze)上不超(chao)過5萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米；位(wei)于(yu)原(yuan)特(te)區(qu)(qu)外的限價(jia)人才(cai)住房(fang)項(xiang)目毛坯(pi)房(fang)，普遍處于(yu)2萬元(yuan)(yuan)至(zhi)3萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米區(qu)(qu)間，最高售(shou)(shou)(shou)價(jia)原(yuan)則(ze)(ze)上不超(chao)過4萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米。
人(ren)才安居集團副總經理(li)(li)王(wang)志(zhi)楷表(biao)示，面(mian)對(dui)至2035年深圳建設(she)100萬套公(gong)共(gong)住房的目標(biao)，作(zuo)(zuo)為專職負責公(gong)共(gong)住房投資建設(she)和運營(ying)管理(li)(li)的國企，公(gong)司以未來新增籌建100萬套公(gong)共(gong)住房任務的三分之(zhi)一作(zuo)(zuo)為發(fa)展目標(biao)，挖掘利用(yong)存量土地資源(yuan)，加速推進項目拓展與(yu)落地。
截至2020年10月，成立僅四年多(duo)的人(ren)才安居集(ji)團持有在建(jian)項目50個(ge)，總(zong)建(jian)筑(zhu)面積約800萬平方(fang)米；累計籌建(jian)人(ren)才住房12.2萬套，占全市(shi)同期籌建(jian)總(zong)量近40%；累計供應公共住房約4萬套，服務各(ge)類企業約2000家(jia)、人(ren)才及(ji)家(jia)屬約10萬人(ren)。
破解“找地難”：探索“六類十五種”籌建渠道
實際上(shang)，自2010年啟動人才安居試點工(gong)作至今(jin)，十年來(lai)，深圳(zhen)已供應了不(bu)少公共住(zhu)房(fang)(fang)，但由于城市土地空間(jian)小，人口(kou)凈流入量大(da)，深圳(zhen)整體住(zhu)房(fang)(fang)市場仍處(chu)于供不(bu)應求狀態。與(yu)此同時(shi)，深圳(zhen)保障性住(zhu)房(fang)(fang)的(de)輪(lun)候庫里，輪(lun)候者也越(yue)來(lai)越(yue)多，排隊等待時(shi)間(jian)越(yue)來(lai)越(yue)長。深圳(zhen)出現(xian)了買商(shang)品房(fang)(fang)難，租購公共住(zhu)房(fang)(fang)也難的(de)局(ju)面。
可(ke)供(gong)開發土(tu)(tu)地(di)空間有限，是深圳解決住(zhu)(zhu)房(fang)困難(nan)面(mian)臨的(de)最大難(nan)題，能否實現土(tu)(tu)地(di)資(zi)源(yuan)的(de)可(ke)持續獲取是籌(chou)建公(gong)共住(zhu)(zhu)房(fang)需要突破的(de)難(nan)點。為了加快公(gong)共住(zhu)(zhu)房(fang)籌(chou)建，深圳直(zhi)面(mian)土(tu)(tu)地(di)供(gong)應保障不(bu)足的(de)發展困境(jing)，提出(chu)探索六類十五種籌(chou)建渠道(dao)。
目(mu)前(qian)，新增(zeng)供地(di)建設(she)仍(reng)是深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)籌建公共住房(fang)的(de)(de)主力渠道(dao)。為(wei)配合(he)住房(fang)制(zhi)度(du)改革，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)面向(xiang)市場推出(chu)(chu)“只租(zu)(zu)不售”居(ju)住用(yong)(yong)地(di)和(he)出(chu)(chu)售型人才(cai)住房(fang)用(yong)(yong)地(di)兩類居(ju)住用(yong)(yong)地(di)。人才(cai)安(an)居(ju)集(ji)團(tuan)成為(wei)競(jing)得這兩類居(ju)住用(yong)(yong)地(di)的(de)(de)先行(xing)者。2018年10月，人才(cai)安(an)居(ju)集(ji)團(tuan)競(jing)得的(de)(de)位(wei)(wei)于龍(long)華區(qu)的(de)(de)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)市首(shou)個(ge)掛牌出(chu)(chu)讓(rang)的(de)(de)“只租(zu)(zu)不售”居(ju)住用(yong)(yong)地(di)安(an)居(ju)瑞(rui)龍(long)苑項目(mu)開工建設(she)。2019年11月，人才(cai)安(an)居(ju)集(ji)團(tuan)競(jing)得位(wei)(wei)于大鵬(peng)新區(qu)的(de)(de)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)市首(shou)宗出(chu)(chu)售型人才(cai)居(ju)住用(yong)(yong)地(di)。
受制(zhi)于土(tu)地新增供(gong)(gong)應有限，僅(jin)靠(kao)招拍掛拿(na)地，基本無望完成百(bai)萬套公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)供(gong)(gong)應目(mu)標。為(wei)此(ci)，深圳提出了六(liu)類十五種公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)籌建(jian)渠(qu)道(dao)。作(zuo)為(wei)公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)專營機構(gou)，人才安(an)居集(ji)團在(zai)挖(wa)掘存量渠(qu)道(dao)潛力上(shang)一馬(ma)當先，探索通過棚戶區(qu)改(gai)造、合(he)作(zuo)開(kai)發建(jian)設、臨深片區(qu)開(kai)發、工改(gai)保、城市(shi)更新配建(jian)、規模化租賃等方式(shi)籌建(jian)公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)。
——加(jia)快推進老舊住宅小(xiao)區棚改。
棚改(gai)(gai)項目基本都面臨著(zhu)產權復(fu)雜、住戶多、利(li)益(yi)訴求多、歷史(shi)遺留(liu)問(wen)題(ti)多等復(fu)雜情況(kuang)。2017年2月，人才安居集團(tuan)負(fu)責(ze)的寶安38區新(xin)樂花園、39區海樂花園棚改(gai)(gai)項目啟動，創(chuang)下深圳首(shou)個當年簽約、當年動工的棚改(gai)(gai)紀錄，跑出了(le)棚改(gai)(gai)安居“加速度”。
2018年出臺的(de)《深(shen)圳市人(ren)民政府關于(yu)加(jia)強(qiang)棚(peng)戶區改造工(gong)作(zuo)的(de)實(shi)施意見(jian)》，明確棚(peng)改項(xiang)目新(xin)建住(zhu)(zhu)(zhu)宅部(bu)分除用(yong)(yong)于(yu)搬遷安置住(zhu)(zhu)(zhu)房外，全部(bu)用(yong)(yong)作(zuo)人(ren)才(cai)住(zhu)(zhu)(zhu)房和保障性住(zhu)(zhu)(zhu)房。王志(zhi)楷說：“明確棚(peng)改新(xin)增住(zhu)(zhu)(zhu)宅用(yong)(yong)于(yu)建設公共住(zhu)(zhu)(zhu)房后，棚(peng)改成為籌集(ji)公共住(zhu)(zhu)(zhu)房的(de)重要渠道。”
截至2020年10月，人才安(an)居集團作為(wei)實施主體的棚(peng)(peng)改項目已(yi)(yi)達到(dao)14個，占(zhan)深圳市棚(peng)(peng)戶區改造項目90%以(yi)上。目前，人才安(an)居集團已(yi)(yi)通過棚(peng)(peng)改籌建公共(gong)住房8022套，占(zhan)同期籌建總量的6.6%。
——盤活(huo)機關(guan)事業單位、國有企業存量用(yong)地。
2019年(nian)(nian)10月，深(shen)(shen)圳首開盤(pan)活(huo)國企存量用(yong)地建(jian)設人(ren)才住房(fang)先例。由深(shen)(shen)圳市人(ren)才安(an)居集團投資建(jian)設，聯合深(shen)(shen)圳機(ji)場集團盤(pan)活(huo)機(ji)場存量用(yong)地合作開發的安(an)居空(kong)港花園項目(mu)開工建(jian)設。該項目(mu)2022年(nian)(nian)建(jian)成后可為(wei)機(ji)場集團、機(ji)場駐場單位(wei)等大空(kong)港片區單位(wei)提(ti)供(gong)人(ren)才住房(fang)約2500套。
2020年(nian)1月，人(ren)(ren)才安居集(ji)團首個利(li)用機關企事業單位存量用地(di)建設人(ren)(ren)才住房的深圳市(shi)稅務局新沙(sha)地(di)項目開(kai)工(gong)，通過政企合作開(kai)發，進一步(bu)拓展了人(ren)(ren)才住房籌建渠道。
——統租改造(zao)開啟定制(zhi)化住房(fang)供應。
人(ren)才(cai)安居集(ji)團通過走進企業，對接(jie)人(ren)才(cai)需(xu)求(qiu)(qiu)，完善(shan)人(ren)才(cai)住(zhu)(zhu)房(fang)供應體系，配合相關部門保障人(ren)才(cai)的住(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)。
2019年11月，人才(cai)(cai)安(an)居集(ji)團通過試點統(tong)租改造(zao)(zao)方(fang)式在龍華區建(jian)設“安(an)居·教(jiao)師之家（同勝(sheng)）”。該(gai)項目(mu)是深圳(zhen)市首個解(jie)決教(jiao)育系統(tong)人才(cai)(cai)住房(fang)問題的長租公(gong)寓(yu)項目(mu)，根據人才(cai)(cai)住房(fang)裝修標(biao)準及擬(ni)配租單位(wei)需求(qiu)，對租賃的住房(fang)進行裝修改造(zao)(zao)，向(xiang)同勝(sheng)學校教(jiao)師定向(xiang)配租，成為(wei)精準解(jie)決確有(you)(you)實(shi)際需求(qiu)人才(cai)(cai)住房(fang)困難的有(you)(you)效嘗試。
2020年3月(yue)和4月(yue)，人(ren)(ren)才安居集團(tuan)分(fen)別在龍(long)華區和龍(long)崗區先后推出“安居·醫(yi)護(hu)之家”，為一線醫(yi)護(hu)防疫(yi)人(ren)(ren)員提供住房(fang)保(bao)障(zhang)。
此外，人才安居集團還(huan)聯手(shou)萬科(ke)合(he)資成立深(shen)圳市安居泊寓(yu)租賃服務(wu)有限公司，采用“物業(ye)統租+綜合(he)整治+運營管理”的(de)一體化開發模(mo)式，打造(zao)了懷德翠崗(gang)五區39號樓(lou)、懷德富德商務(wu)大廈、萬豐大洋(yang)田等(deng)三個城中村(cun)綜合(he)整治人才住房(fang)社區，提供約1603套人才住房(fang)。
王志楷表示，在人(ren)才(cai)安(an)居集團嘗(chang)試的各類(lei)籌建方式中，最終是要以增加全市住(zhu)房(fang)總量為目標。棚(peng)改和盤活(huo)存量用地將是重要的推(tui)進方向。而統租(zu)改造這(zhe)類(lei)方式由于未新增住(zhu)房(fang)供應，僅提高住(zhu)房(fang)質(zhi)量，雖(sui)有嘗(chang)試，但未來難以成為最主要的籌建渠道。
破除“找錢難”：創新融資模式 合理制定租售比
近年(nian)來(lai)，深(shen)圳(zhen)的(de)(de)住房(fang)(fang)保障目(mu)標不斷(duan)提高，2018年(nian)至(zhi)2035年(nian)，深(shen)圳(zhen)要籌建(jian)100萬套(tao)(tao)低(di)于(yu)市(shi)(shi)場(chang)價的(de)(de)公(gong)共住房(fang)(fang)。這(zhe)樣的(de)(de)背(bei)景下，人才安居集團的(de)(de)籌建(jian)任務(wu)(wu)量也在不斷(duan)增加(jia)。“承擔起全(quan)市(shi)(shi)三分之一籌建(jian)任務(wu)(wu)”意味著要籌建(jian)33.3萬套(tao)(tao)以上(shang)的(de)(de)公(gong)共住房(fang)(fang)。
面(mian)對(dui)大(da)量的籌建任務，土地是一(yi)大(da)難(nan)題，資金是另一(yi)大(da)難(nan)題。“公(gong)(gong)共住(zhu)房(fang)(fang)事業(ye)(ye)要(yao)實現可持續，需要(yao)企(qi)業(ye)(ye)可持續運營。”王(wang)志楷說：“作為企(qi)業(ye)(ye)，不能(neng)虧(kui)損(sun)。一(yi)旦虧(kui)損(sun)，就不能(neng)長久(jiu)地持續。財(cai)政也(ye)不可能(neng)一(yi)直掏(tao)錢給我們(men)搞公(gong)(gong)共住(zhu)房(fang)(fang)。所以(yi)，我們(men)在構建以(yi)公(gong)(gong)共住(zhu)房(fang)(fang)為核心的‘一(yi)核多元’的業(ye)(ye)務板(ban)塊，推進公(gong)(gong)共住(zhu)房(fang)(fang)、物業(ye)(ye)服(fu)務、商業(ye)(ye)運營、住(zhu)房(fang)(fang)金融(rong)和(he)其他業(ye)(ye)務全面(mian)發展(zhan)，確(que)保企(qi)業(ye)(ye)有(you)微(wei)利，實現滾動(dong)發展(zhan)。”
為(wei)保(bao)障人(ren)才住房的投(tou)資建(jian)設運營資金需求，人(ren)才安(an)居集(ji)團通(tong)過多種渠道創新投(tou)融(rong)資方式。
2018年(nian)12月(yue)，人才(cai)安居(ju)集團租賃住(zhu)房資產(chan)支持專項(xiang)計劃(hua)（REITs）第(di)一(yi)期(qi)(qi)31億元(yuan)(yuan)產(chan)品(pin)在深圳證券交易所掛牌(pai)交易；2020年(nian)4月(yue)，在銀行(xing)間市場成功發(fa)行(xing)首期(qi)(qi)30億元(yuan)(yuan)人才(cai)住(zhu)房企業中期(qi)(qi)票據(ju)；2020年(nian)6月(yue)，發(fa)行(xing)了注(zhu)冊(ce)額度100億元(yuan)(yuan)的公司債券“20安紓(shu)01”，首期(qi)(qi)發(fa)行(xing)57億元(yuan)(yuan)……
此(ci)外(wai)，人(ren)才安居(ju)集團還與國企(qi)深圳市創新(xin)投(tou)資(zi)集團有限公司(si)(si)合(he)資(zi)成立安居(ju)創新(xin)股權投(tou)資(zi)基金管理公司(si)(si)，注資(zi)深圳市平穩發(fa)展母基金以及通過利用政策性和商業銀(yin)行各類融(rong)資(zi)工(gong)具等方式，強化“安居(ju)+金融(rong)”戰略。
在大力挖(wa)掘投融資(zi)(zi)渠(qu)道(dao)的同時，探(tan)索制(zhi)定公共住房合理(li)租售比也是(shi)支撐企業(ye)資(zi)(zi)金流正常運轉的關(guan)鍵。
截至2020年(nian)(nian)10月(yue)，人(ren)才安居集團籌(chou)建的12.2萬(wan)套房(fang)(fang)源中，只租不售(shou)的項(xiang)目約10.95萬(wan)套，可(ke)售(shou)人(ren)才房(fang)(fang)項(xiang)目約1.26萬(wan)套，租售(shou)比約8.7：1。自2019年(nian)(nian)拍(pai)下(xia)首個(ge)(ge)可(ke)售(shou)的人(ren)才住房(fang)(fang)地塊后(hou)，目前人(ren)才安居集團已通過招拍(pai)掛獲得(de)14個(ge)(ge)可(ke)售(shou)人(ren)才住房(fang)(fang)項(xiang)目，預計明年(nian)(nian)將有三個(ge)(ge)項(xiang)目具備可(ke)售(shou)條件。
王志楷表(biao)示，出租型(xing)公(gong)共住(zhu)房項目投(tou)資(zi)回報(bao)周期(qi)長、利潤率低，租金(jin)(jin)(jin)回報(bao)率一(yi)般在(zai)1%至3%，“全是(shi)租的難(nan)以為(wei)繼(ji)”。可售(shou)的資(zi)金(jin)(jin)(jin)周轉率高一(yi)些(xie)，回籠資(zi)金(jin)(jin)(jin)才能滾動發(fa)展，才能繼(ji)續(xu)融(rong)資(zi)。適當增加(jia)租售(shou)比，符合保(bao)障對象購(gou)房需(xu)求，也有利于滿(man)足公(gong)共住(zhu)房建設的資(zi)金(jin)(jin)(jin)需(xu)求，實現公(gong)司運營的良性循(xun)環和可持續(xu)發(fa)展。
目前，人才安居集團正在全力配合深圳新(xin)一輪住房制度改革中公共住房的租售比和價(jia)格測算工作。
“人才(cai)安居工程是一項長期(qi)(qi)工作，要(yao)(yao)顯示出其住(zhu)房保障作用(yong)需(xu)要(yao)(yao)時間(jian)的積累，籌建到供(gong)應，有難以避免的數年周期(qi)(qi)，而籌建總量也需(xu)要(yao)(yao)通過(guo)持續探(tan)索新渠道和新方式來(lai)不斷增加。只(zhi)有現在(zai)快馬(ma)加鞭(bian)，未(wei)來(lai)才(cai)能更好地顯現出安居作用(yong)。”王(wang)志楷說。
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