文章來源：經濟參考(kao)報 發布時間：2021-06-22
國企(qi)控制的大量基礎(chu)設(she)施資產，通過合適的金(jin)融工具，可以變成普通百姓也能參與的投資產品。今年6月，證監會(hui)和(he)國家(jia)發(fa)改委聯合發(fa)布《關于推進基礎(chu)設(she)施領域不動(dong)產投資信托基金(jin)（REITs）試點(dian)相(xiang)關工作的通知》，宣告我國基礎(chu)設(she)施公募REITs正式起(qi)步。在近日上海國有資本(ben)運營研(yan)究院組織的行業沙龍上，與會(hui)人士指出，基礎(chu)設(she)施REITs將促(cu)進國資國企(qi)存量資產加快資本(ben)化、證券化，為國企(qi)輕(qing)裝上陣、加速奔(ben)跑提供契機。
所謂REITs，是一(yi)種以(yi)發行(xing)(xing)收(shou)益(yi)憑證的(de)方(fang)式匯集(ji)投(tou)資(zi)者的(de)資(zi)金(jin)(jin)，由專門的(de)投(tou)資(zi)機(ji)構進行(xing)(xing)不動(dong)(dong)產(chan)投(tou)資(zi)經營(ying)管(guan)理，并將投(tou)資(zi)綜合收(shou)益(yi)按比例(li)分配給(gei)投(tou)資(zi)者的(de)一(yi)種信托基金(jin)(jin)。基礎設(she)施REITs作為國際(ji)通(tong)行(xing)(xing)的(de)配置資(zi)產(chan)，具(ju)有(you)流動(dong)(dong)性較高、收(shou)益(yi)相對穩(wen)定、安全性較強(qiang)等特(te)點(dian)，能有(you)效盤活存量(liang)資(zi)產(chan)，拓寬社會(hui)資(zi)本(ben)投(tou)資(zi)渠道，推動(dong)(dong)基礎設(she)施投(tou)融資(zi)市場化、規范化發展。
在(zai)(zai)我國(guo)(guo)，大部分基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)資(zi)(zi)產(chan)掌握在(zai)(zai)國(guo)(guo)企手中(zhong)，典型者如各地的城投(tou)公(gong)司。“當(dang)前(qian)，國(guo)(guo)企改(gai)革(ge)已進入(ru)攻堅期(qi)。以管資(zi)(zi)本(ben)為主的改(gai)革(ge)導向(xiang)，需(xu)要各種金融(rong)創(chuang)新的支撐。長(chang)期(qi)以來國(guo)(guo)有(you)(you)資(zi)(zi)產(chan)中(zhong)有(you)(you)大量固化、不可流動的資(zi)(zi)產(chan)，這對(dui)國(guo)(guo)有(you)(you)資(zi)(zi)本(ben)優化布局形成了障礙。”上海國(guo)(guo)有(you)(you)資(zi)(zi)本(ben)運營(ying)研(yan)究院(yuan)院(yuan)長(chang)羅新宇說，基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs新規的出臺，呼應(ying)了存量資(zi)(zi)產(chan)的改(gai)革(ge)需(xu)要，對(dui)國(guo)(guo)有(you)(you)資(zi)(zi)本(ben)優化布局和(he)功能發揮將產(chan)生深遠(yuan)影響。
“其實，可以把基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs理(li)(li)解為項(xiang)目(mu)公(gong)司的小型IPO。”富國資產管理(li)(li)（上海）有限公(gong)司總經(jing)理(li)(li)曹玥表示，公(gong)募REITs是基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)與資本市場之間(jian)的搬運工(gong)。通(tong)過公(gong)募REITs，可以在項(xiang)目(mu)公(gong)司中吸引社會資本參(can)與，也可以在戰(zhan)略投資層面引入員(yuan)工(gong)持股、管理(li)(li)層持股等措施(shi)。如此一來，既降低了基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)項(xiang)目(mu)的負債率(lv)，又推動了國企(qi)混改(gai)，實現各方共贏。
根據《通知》，我國的基(ji)礎設施(shi)REITs試(shi)點優(you)先(xian)支(zhi)持(chi)京津冀、長江(jiang)經濟帶、雄(xiong)安新區(qu)、粵(yue)港澳大(da)灣區(qu)、海南、長江(jiang)三角(jiao)洲等重點區(qu)域，支(zhi)持(chi)國家級(ji)新區(qu)、有條件的國家級(ji)經濟技術開發區(qu)開展試(shi)點。優(you)先(xian)支(zhi)持(chi)基(ji)礎設施(shi)補短板行業，包括(kuo)倉儲物流(liu)、收費公路等交通設施(shi)，水(shui)(shui)電氣熱等市(shi)政工程，城鎮污水(shui)(shui)垃圾處理(li)等污染治理(li)項目以及信息網絡等新型基(ji)礎設施(shi)。
“傳統意義(yi)上，基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施主要指大交通、大能源、大水務(wu)、大通信(xin)等。據我們測算，能夠達到(dao)公募REITs基(ji)(ji)本分紅要求的基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施資(zi)(zi)產總量(liang)大概(gai)在80萬億元左(zuo)右(you)，市場空間很大。”上海國資(zi)(zi)研究院投融資(zi)(zi)中(zhong)(zhong)心首席專(zhuan)家、中(zhong)(zhong)國保險資(zi)(zi)產管理協會資(zi)(zi)產證券化專(zhuan)業委員會顧問(wen)羅桂連說。
一(yi)些產業(ye)園區開(kai)發(fa)公司對基礎(chu)設(she)施(shi)REITs試點表達了強(qiang)烈的興(xing)趣。張(zhang)江高科戰略(lve)發(fa)展(zhan)部總經(jing)理趙海生表示，張(zhang)江高科主要負(fu)責(ze)上海張(zhang)江科學城的開(kai)發(fa)建設(she)。“一(yi)方面(mian)，張(zhang)江有(you)很多優質的基礎(chu)設(she)施(shi)資(zi)(zi)產，有(you)些被外資(zi)(zi)收購(gou)的基礎(chu)設(she)施(shi)資(zi)(zi)產，年化收益率達到30%左(zuo)右。張(zhang)江愿意(yi)拿(na)出好(hao)的基礎(chu)資(zi)(zi)產與國(guo)內投資(zi)(zi)者分享(xiang)。另一(yi)方面(mian)，園區的發(fa)展(zhan)、擴(kuo)容需要大(da)量的資(zi)(zi)金。公募REITs大(da)有(you)可為。”
我國的(de)REITs在試點之初，首(shou)先與基礎設施建(jian)設相結(jie)合，但后面的(de)想(xiang)象空間很大。“我們作(zuo)為地方(fang)國企，響應政府號召，積極(ji)投(tou)身長租公寓建(jian)設。長租公寓按現在的(de)政策要求，需要長期持有，這(zhe)意味(wei)著(zhu)企業的(de)拿地成本和建(jian)設成本都是長期的(de)。雖然長租公寓不在第一批(pi)試點中，但如何通過REITs來優化企業的(de)資(zi)產(chan)負(fu)債結(jie)構，實(shi)現輕裝上陣(zhen)，現在就可以研究起來。”上海城(cheng)投(tou)資(zi)產(chan)管(guan)(guan)理(li)集團資(zi)產(chan)管(guan)(guan)理(li)部總經理(li)王達峰說(shuo)。
明源地產(chan)研究院副院長黃樂認為，我(wo)國第(di)一批(pi)公(gong)募REITs試點的(de)資(zi)產(chan)包是(shi)(shi)基(ji)礎設施，第(di)二批(pi)可能(neng)是(shi)(shi)關于國計民生的(de)項目，比如長租(zu)公(gong)寓之類，最后才可能(neng)是(shi)(shi)商業地產(chan)。“只有通過前面(mian)的(de)基(ji)礎設施REITs試點，逐(zhu)步(bu)完善配套的(de)法律、稅收細則，公(gong)募REITs才能(neng)平穩(wen)起步(bu)、越做越好。”
羅桂連(lian)認為，支持(chi)公(gong)募REITs的(de)發展，現階段可(ke)以(yi)給予基(ji)礎(chu)設施REITs明(ming)確的(de)稅(shui)收支持(chi)政策。同時，在證監會設立專門的(de)基(ji)礎(chu)設施REITs板塊，實行(xing)基(ji)于簡(jian)易程序的(de)注(zhu)冊制，支持(chi)現有的(de)上市公(gong)司向(xiang)REITs轉型。
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