文(wen)章(zhang)來(lai)源：經濟參(can)考報 發布時間：2021-06-22
國(guo)企(qi)控制的大量基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)資(zi)產(chan)(chan)，通過合適的金融工(gong)具，可以變成(cheng)普(pu)通百姓(xing)也(ye)能(neng)參(can)與(yu)的投(tou)資(zi)產(chan)(chan)品。今年6月，證(zheng)監會和(he)國(guo)家發改委聯合發布《關于推進基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)領域不動(dong)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)信托(tuo)基金（REITs）試(shi)點相關工(gong)作的通知》，宣告我國(guo)基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)公募REITs正式起步。在(zai)近日(ri)上(shang)海國(guo)有資(zi)本(ben)(ben)運(yun)營研究(jiu)院組織的行業沙龍上(shang)，與(yu)會人士指出，基礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs將促(cu)進國(guo)資(zi)國(guo)企(qi)存量資(zi)產(chan)(chan)加快資(zi)本(ben)(ben)化、證(zheng)券化，為國(guo)企(qi)輕裝上(shang)陣、加速奔跑提供契機。
所(suo)謂REITs，是(shi)一種以(yi)發行(xing)收(shou)益(yi)(yi)憑證的(de)(de)方式匯集投(tou)資(zi)(zi)(zi)者的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金，由專門的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)機構進(jin)行(xing)不動(dong)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)經(jing)營管理，并(bing)將(jiang)投(tou)資(zi)(zi)(zi)綜合(he)收(shou)益(yi)(yi)按比(bi)例分配(pei)(pei)給(gei)投(tou)資(zi)(zi)(zi)者的(de)(de)一種信托基(ji)(ji)金。基(ji)(ji)礎(chu)設施REITs作為國際通(tong)行(xing)的(de)(de)配(pei)(pei)置資(zi)(zi)(zi)產(chan)，具(ju)有流動(dong)性較高(gao)、收(shou)益(yi)(yi)相對(dui)穩定、安全性較強(qiang)等特點，能有效盤(pan)活存(cun)量資(zi)(zi)(zi)產(chan)，拓寬社會資(zi)(zi)(zi)本投(tou)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)，推動(dong)基(ji)(ji)礎(chu)設施投(tou)融資(zi)(zi)(zi)市(shi)場化(hua)、規(gui)范化(hua)發展(zhan)。
在我(wo)國(guo)(guo)(guo)，大部分基(ji)礎設施資(zi)產(chan)(chan)掌握在國(guo)(guo)(guo)企(qi)手(shou)中，典型者如各地的(de)(de)城投(tou)公司。“當前(qian)，國(guo)(guo)(guo)企(qi)改(gai)革(ge)已進入攻堅期。以管資(zi)本(ben)(ben)為主的(de)(de)改(gai)革(ge)導向，需(xu)要(yao)各種金融創新的(de)(de)支(zhi)撐。長期以來國(guo)(guo)(guo)有資(zi)產(chan)(chan)中有大量(liang)固化(hua)、不(bu)可流動的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)，這對國(guo)(guo)(guo)有資(zi)本(ben)(ben)優化(hua)布局形成了障礙。”上海國(guo)(guo)(guo)有資(zi)本(ben)(ben)運營(ying)研究院院長羅新宇說，基(ji)礎設施REITs新規(gui)的(de)(de)出臺，呼(hu)應了存量(liang)資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)改(gai)革(ge)需(xu)要(yao)，對國(guo)(guo)(guo)有資(zi)本(ben)(ben)優化(hua)布局和功(gong)能(neng)發揮將(jiang)產(chan)(chan)生深遠影響。
“其實(shi)(shi)，可(ke)以把基礎(chu)設(she)施REITs理解為項(xiang)目公(gong)司(si)的小型(xing)IPO。”富(fu)國資產管理（上海）有限公(gong)司(si)總經理曹玥(yue)表示，公(gong)募REITs是基礎(chu)設(she)施與資本(ben)市場之間(jian)的搬運(yun)工。通過公(gong)募REITs，可(ke)以在(zai)項(xiang)目公(gong)司(si)中吸引社會(hui)資本(ben)參與，也(ye)可(ke)以在(zai)戰略投(tou)資層面引入員工持(chi)股(gu)、管理層持(chi)股(gu)等(deng)措施。如此(ci)一來，既降低了基礎(chu)設(she)施項(xiang)目的負(fu)債率，又推動了國企混改，實(shi)(shi)現各(ge)方共贏。
根據《通(tong)(tong)知》，我國(guo)的(de)(de)基(ji)礎設(she)施REITs試(shi)點(dian)優先(xian)支(zhi)(zhi)持(chi)京津冀、長江(jiang)經濟(ji)帶、雄安新區(qu)(qu)、粵港澳大灣區(qu)(qu)、海(hai)南(nan)、長江(jiang)三角洲等(deng)重點(dian)區(qu)(qu)域，支(zhi)(zhi)持(chi)國(guo)家級(ji)新區(qu)(qu)、有(you)條件的(de)(de)國(guo)家級(ji)經濟(ji)技術開發區(qu)(qu)開展試(shi)點(dian)。優先(xian)支(zhi)(zhi)持(chi)基(ji)礎設(she)施補短板行業，包(bao)括倉儲物(wu)流、收(shou)費公(gong)路等(deng)交(jiao)通(tong)(tong)設(she)施，水(shui)電氣熱等(deng)市政工程，城鎮污(wu)(wu)水(shui)垃(la)圾處理(li)等(deng)污(wu)(wu)染治理(li)項目以(yi)及信息網絡等(deng)新型(xing)基(ji)礎設(she)施。
“傳(chuan)統意義上，基(ji)礎設施主要(yao)指大(da)(da)交通(tong)、大(da)(da)能源、大(da)(da)水務(wu)、大(da)(da)通(tong)信等。據我(wo)們測(ce)算，能夠達到公(gong)募REITs基(ji)本(ben)分紅要(yao)求(qiu)的基(ji)礎設施資(zi)產(chan)總量大(da)(da)概在(zai)80萬億元左右，市場空間很大(da)(da)。”上海國資(zi)研(yan)究(jiu)院投融資(zi)中心首席專家、中國保險資(zi)產(chan)管理協會(hui)資(zi)產(chan)證券化專業委員會(hui)顧問羅桂連說。
一(yi)(yi)些(xie)產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)開(kai)發(fa)公司對(dui)基(ji)礎(chu)設施REITs試點(dian)表達了強烈的(de)(de)(de)興(xing)趣(qu)。張(zhang)江高科戰略發(fa)展部總(zong)經理趙(zhao)海生表示，張(zhang)江高科主要(yao)(yao)負責上海張(zhang)江科學城(cheng)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)建設。“一(yi)(yi)方(fang)面，張(zhang)江有(you)很多優質的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)設施資產(chan)，有(you)些(xie)被外資收購(gou)的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)設施資產(chan)，年化(hua)收益率達到30%左(zuo)右。張(zhang)江愿意拿出好(hao)的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)資產(chan)與國內投(tou)資者分享。另一(yi)(yi)方(fang)面，園(yuan)區(qu)的(de)(de)(de)發(fa)展、擴容(rong)需要(yao)(yao)大(da)量(liang)的(de)(de)(de)資金。公募(mu)REITs大(da)有(you)可為。”
我(wo)國的(de)REITs在(zai)(zai)試點之初(chu)，首先與(yu)基礎設(she)(she)(she)施建(jian)設(she)(she)(she)相(xiang)結(jie)合，但(dan)后面的(de)想象空間很大。“我(wo)們作為地方國企(qi)，響應政(zheng)府(fu)號召，積極投身長(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)建(jian)設(she)(she)(she)。長(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)按現在(zai)(zai)的(de)政(zheng)策要求，需要長(chang)期(qi)持有，這意味著企(qi)業(ye)的(de)拿地成本和建(jian)設(she)(she)(she)成本都是長(chang)期(qi)的(de)。雖然(ran)長(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)不在(zai)(zai)第一批試點中，但(dan)如何通過REITs來優化(hua)企(qi)業(ye)的(de)資(zi)產負(fu)債結(jie)構，實現輕裝上陣，現在(zai)(zai)就可以研究起來。”上海城投資(zi)產管(guan)理集團資(zi)產管(guan)理部(bu)總經理王達峰說。
明源地產(chan)研究院(yuan)(yuan)副院(yuan)(yuan)長(chang)(chang)黃樂(le)認為(wei)，我國(guo)第一(yi)批公(gong)(gong)募(mu)REITs試點(dian)的資產(chan)包是(shi)基(ji)礎設(she)(she)施(shi)，第二批可能(neng)是(shi)關于國(guo)計民生的項目，比(bi)如長(chang)(chang)租公(gong)(gong)寓(yu)之類，最后才可能(neng)是(shi)商業地產(chan)。“只有(you)通過前面的基(ji)礎設(she)(she)施(shi)REITs試點(dian)，逐步完善(shan)配套(tao)的法律(lv)、稅收(shou)細則，公(gong)(gong)募(mu)REITs才能(neng)平穩起步、越(yue)(yue)做越(yue)(yue)好。”
羅桂連認為(wei)，支(zhi)(zhi)(zhi)持公(gong)募REITs的發展(zhan)，現階(jie)段可以給予基(ji)礎(chu)設施REITs明確的稅收支(zhi)(zhi)(zhi)持政策。同時，在證監會(hui)設立專(zhuan)門的基(ji)礎(chu)設施REITs板塊，實行(xing)基(ji)于簡易程序(xu)的注冊制，支(zhi)(zhi)(zhi)持現有(you)的上市公(gong)司向(xiang)REITs轉型。
【責任編輯：趙藝涵(han)】