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　　當前(qian)，我國進(jin)入城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新的(de)重(zhong)要時期，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)建設(she)由(you)大(da)規(gui)模增量(liang)建設(she)轉為存量(liang)提質改造和增量(liang)結構(gou)調整并重(zhong)。按(an)照黨中央決策部署，各級住房和城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建設(she)管(guan)理部門大(da)力推(tui)進(jin)實施城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新行動，取得了(le)積極(ji)成(cheng)(cheng)效。根據2023年12月(yue)的(de)全國住房城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建設(she)工作(zuo)(zuo)會議通報，截(jie)至11月(yue)底，2023年全國共實施各類城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新項目約(yue)6.6萬(wan)個，惠及882萬(wan)戶(hu)居民。“我國城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新工作(zuo)(zuo)步入了(le)新階段，其中，如何在(zai)政府指導下充分發揮市(shi)(shi)(shi)場的(de)主體作(zuo)(zuo)用(yong)成(cheng)(cheng)為了(le)關鍵所在(zai)。”全國政協委員、廣東(dong)省建筑科(ke)學(xue)研究院集團股(gu)份有(you)限公司（簡稱“廣東(dong)建科(ke)院”）副總(zong)工程師周荃說。

　　今年全(quan)國(guo)兩會，周荃將圍繞(rao)城市更新(xin)改(gai)造中(zhong)存在的問題提出建議。

　　建立健全城市更新法律法規體系

　　“城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)(xin)是(shi)一(yi)(yi)項(xiang)復雜的(de)(de)系統工(gong)程，涉及的(de)(de)利益(yi)主體多(duo)、難度大，缺(que)乏法治保障和舊政(zheng)(zheng)策障礙成為制約市(shi)場主體參與城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)(xin)的(de)(de)重要因素。”周(zhou)荃(quan)說。一(yi)(yi)直(zhi)以來，我國城(cheng)(cheng)鄉規(gui)(gui)(gui)劃(hua)建設的(de)(de)法律法規(gui)(gui)(gui)和管理規(gui)(gui)(gui)章基本以新(xin)(xin)建建筑為導向，對存量用(yong)地再開發、既有建筑改造的(de)(de)適(shi)用(yong)性(xing)有待加強。近期，我國已經(jing)從(cong)國家層面提(ti)出城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)(xin)的(de)(de)方向以及一(yi)(yi)些專項(xiang)政(zheng)(zheng)策，但仍(reng)需出臺一(yi)(yi)部全局性(xing)、統領性(xing)的(de)(de)國家城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)(xin)法律法規(gui)(gui)(gui)。

　　對(dui)此(ci)，周荃建(jian)議建(jian)立(li)健(jian)全城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)法律法規體系(xi)，規范(fan)各(ge)市(shi)(shi)場主(zhu)體權力和(he)責任。充分總結過(guo)去城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)工作經(jing)驗與(yu)(yu)(yu)教(jiao)訓(xun)，立(li)法定規，出(chu)臺政(zheng)(zheng)策(ce)，清理制約市(shi)(shi)場主(zhu)體進入城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)的政(zheng)(zheng)策(ce)障(zhang)礙(ai)，明確并規范(fan)政(zheng)(zheng)府及參與(yu)(yu)(yu)各(ge)方的責任、權利與(yu)(yu)(yu)義務。

　　探索市場化機制下的多主體開發應用

　　“從居民角度來講，當前實施‘微(wei)改(gai)造(zao)’式的(de)城市更(geng)新或既有建筑改(gai)造(zao)，無(wu)法(fa)有效解決(jue)老(lao)舊(jiu)(jiu)小區的(de)固有弊端，顯著提升居民居住環境和生活(huo)質(zhi)量(liang)；在(zai)經(jing)(jing)濟效益方面，此存量(liang)建筑改(gai)造(zao)存在(zai)巨(ju)大的(de)經(jing)(jing)濟效益空間，初步估(gu)算2000年前的(de)老(lao)舊(jiu)(jiu)社區進行全(quan)面綠色低碳改(gai)造(zao)能夠帶動(dong)的(de)產(chan)值將達(da)到40萬億。”周荃分析稱，優(you)化城市更(geng)新或改(gai)造(zao)模式勢在(zai)必行。

　　周荃(quan)建議，要加快(kuai)運(yun)用市(shi)(shi)(shi)場化(hua)機(ji)制，探索實施多主體(ti)合作開發(fa)。加快(kuai)推(tui)進設(she)立城(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新專項基(ji)金進行(xing)引(yin)領，培育期經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)過程中(zhong)給予(yu)稅收(shou)減免、容積率獎勵等激勵政策來降(jiang)低難度。一(yi)是(shi)按照“誰投資(zi)、誰運(yun)營(ying)(ying)（收(shou)益(yi)）”的模(mo)式建立市(shi)(shi)(shi)場化(hua)改造機(ji)制，采用責權利對等原(yuan)則，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新區域的配(pei)套公(gong)(gong)共設(she)施由政府負責，經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)性(xing)與準經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)性(xing)區域的配(pei)套公(gong)(gong)共設(she)施由競爭性(xing)企業(ye)負責；二是(shi)鼓勵發(fa)行(xing)債券、成立基(ji)金等形式推(tui)進社(she)會(hui)化(hua)融(rong)資(zi)；三是(shi)引(yin)進在老(lao)舊城(cheng)區改造、城(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新、產業(ye)導入等方(fang)面具有豐富經(jing)(jing)(jing)驗的企業(ye)，促進社(she)會(hui)資(zi)金的良(liang)性(xing)流動，提升(sheng)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新運(yun)營(ying)(ying)效率。

　　鼓勵集體建設用地和產權清晰的城市項目自主更新

　　“當(dang)下，我國(guo)(guo)高品質綠(lv)色化城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)面(mian)臨著多(duo)渠道解決(jue)資(zi)(zi)金(jin)來源的挑(tiao)戰。”周(zhou)荃(quan)分析稱，一方面(mian)，目前(qian)實施(shi)(shi)的“微改造(zao)”和“城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)試點示范”模式中，資(zi)(zi)金(jin)來源多(duo)是(shi)政府或實施(shi)(shi)企(qi)業（國(guo)(guo)企(qi)），投(tou)資(zi)(zi)主(zhu)體和資(zi)(zi)金(jin)匱乏，導致(zhi)項(xiang)(xiang)目實施(shi)(shi)難度增大；另一方面(mian)，高品質綠(lv)色化城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)投(tou)資(zi)(zi)大，按照(zhao)綠(lv)色改造(zao)標準估(gu)算，3.5萬個老舊(jiu)小區(qu)需要的直接投(tou)資(zi)(zi)約為4萬億(yi)-5萬億(yi)。僅靠(kao)政府“專項(xiang)(xiang)資(zi)(zi)金(jin)”難以為繼。

　　基(ji)于當前城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)(xin)面臨的(de)困(kun)境，周荃建議(yi)，要鼓(gu)勵集體(ti)建設用地和產權(quan)(quan)清晰(xi)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)項目自(zi)主(zhu)更(geng)新(xin)(xin)。自(zi)主(zhu)更(geng)新(xin)(xin)是一種以產權(quan)(quan)人(ren)為主(zhu)體(ti)、不改(gai)變既有產權(quan)(quan)關系的(de)更(geng)新(xin)(xin)模式。對于產權(quan)(quan)清晰(xi)的(de)集體(ti)用地城(cheng)(cheng)中(zhong)村項目自(zi)主(zhu)籌資拆(chai)(chai)建更(geng)新(xin)(xin)，通(tong)過土(tu)地收(shou)(shou)儲的(de)靈活性(xing)以及利(li)益合理分配，以原(yuan)有業主(zhu)按(an)照城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)(xin)規(gui)(gui)劃(hua)自(zi)行籌資更(geng)新(xin)(xin)。政(zheng)府可以適當給(gei)予(yu)補貼(tie)補助和政(zheng)策引導(dao)，提高市(shi)場改(gai)造(zao)主(zhu)體(ti)積極性(xing)。其操(cao)作過程不涉及大規(gui)(gui)模的(de)征收(shou)(shou)拆(chai)(chai)遷(qian)，由(you)產權(quan)(quan)人(ren)自(zi)身承擔(dan)主(zhu)要改(gai)造(zao)成本，可有效(xiao)降(jiang)低政(zheng)府財政(zheng)負擔(dan)。

【責任編輯：語謙】